Новостройки Москвы и области

:Комнат.

Инвестиции в недвижимость: какие есть плюсы и минусы?

 

 

Ситуация на российском рынке сегодня складывается таким образом, что самым разумным вложением является покупка недвижимости.

 

Всегда найдутся желающие арендовать квартиру или комнату, а в случае необходимости недвижимость можно легко продать. Тем более, стоимость за квадратные метры постоянно растёт. Но нельзя забывать и о том, что в этом вопросе есть обратная сторона. Но обо всём по порядку.

 

Преимущества таких вложений

  • Вероятность снижения цены на недвижимость минимальна, конечно, если страна не стоит на пороге политической революции.
  • Маловероятно, что с объектом недвижимости произойдёт что-то, что приведёт к его разрушению. Поэтому это более чем надёжная инвестиция.
  • Объект недвижимости всегда можно сдать в аренду, получая при этом регулярную прибыль.
  • В российском налоговом законодательстве предусмотрены возвраты части денежных средств за покупку недвижимого имущества.
  • Купив недвижимость в кризисный момент по низкой цене в долгосрочной перспективе, можно выиграть на разнице в цене при продаже.
  • Даже при покупке недвижимости в кредит или в ипотеку есть вероятность выгоды из-за постоянно растущей инфляции.

 

Недостатки таких вложений

Купить или продать объект недвижимости не так просто, как может казаться несведущему человеку. Для оформления сделки мало найти подходящий вариант, необходимо еще и собрать документы для надлежащей регистрации перехода права собственности. А в момент экономической нестабильности есть шанс того, что продать недвижимость с максимальной выгодой не удастся.

 

Все расходы по содержанию недвижимости несёт её владелец. А таких расходов немало – налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт, благоустройство и т.д. Кроме того, невозможно предугадать, как изменится в перспективе законодательная база в отношении сделок с недвижимым имуществом и его содержанием.

 

Права и возможности собственников недвижимого имущества в будущем могут быть ограничены законодательно – обязательная регистрация арендаторов жилых помещений по месту жительства, изъятие земельного участка ввиду использования несоответствующего разрешенному.

 

По оценкам экспертов, цены на квадратные метры зачастую искусственно завышены. Зависит это в первую очередь от месторасположения объекта. В Москве самая дорогая недвижимость по стране, но в случае острого экономического кризиса стоимость и на столичные объекты может резко упасть.

 

Вне зависимости от общей экономической ситуации в стране или регионе стоимость недвижимости может резко возрастать или падать в силу того, что рядом с объектом проводятся шумные строительные или ремонтные работы, износ имущества в связи с долгосрочным использованием и прочее.

 

Также есть вероятность невозможности осуществления платежей по ипотеке ли кредиту, влекущие за собой утрату объекта или увеличения долга. Если имущество продаёт собственник, владевший им менее трёх лет, необходимо будет оплатить подоходный налог.

 

Извлечение прибыли от аренды

Приобретение квартиры для сдачи её в аренду на продолжительный срок

Это самый распространённый вид извлечения прибыли из недвижимого имущества. Желающих снять квартиру или комнату в ней на продолжительный срок всегда много. Надо только тщательно подойти к вопросу выбора арендаторов.

Плюсы:

  • Стабильная ежемесячная прибыль при минимальных усилиях со стороны собственника

 

Минусы:

  • Невысокий доход от арендных платежей зачастую не перекрывает расходы по ипотеке. Если квартира досталась собственнику безвозмездно, то таких проблем не возникает.

 

Приобретение квартиры с последующей сдачей в аренду посуточно

Этот способ извлечения прибыли предполагает ежедневное общение с потенциальными арендаторами и регулярную уборку после их выселения.

 

При посуточной сдаче жилья в аренду отдавайте предпочтение туристам или командировочным, приехавшим в город на несколько дней. Старайтесь обходить стороной молодежь, желающую весело и шумно провести время на съёмной территории.

 

С целью обезопасить себя от неуплаты арендного платежа или порчи имущества заключайте договор с арендатором, предусматривающий внесение залога в размере арендной платы за проживания, и не поленитесь вписать туда паспортные данные.

 

Плюсы:

  • При регулярной сдаче имущества в аренду возможно получение высокого дохода

 

Минусы:

  • Вероятность несения убытков в связи с испорченным арендаторами имуществом.
  • Слишком много времени придется потратить на вселение и выселение жильцов, уборку помещения.

 

Покупка квартиры с целью её почасовой сдачи в аренду

Если решитесь сдавать квартиру в аренду на один или несколько часов, то будьте готовы постоянно быть рядом с ней.

 

В идеале, если основное место работы или место постоянного жительства будет по соседству со сдаваемой недвижимостью. Вряд ли на столь короткий срок квартиру будут снимать приличные арендаторы.

 

Плюсы:

  • Можно заработать неплохие деньги при том условии, что квартиру будут арендовать по несколько часов каждый день.

 

Минусы:

  • Будьте готовы к постоянным недовольствам со стороны соседей.
  • Сдаваемая квартира должна быть постоянно в шаговой доступности от вас
  • Наводить порядок в квартире придётся чаще, чем при более продолжительной сдачи квартиры.
  • Возможны дополнительные траты из-за испорченного арендаторами имущества.

 

Покупка квартиры с целью использования её как хостела

Всё большее распространение в нашей стране получают бюджетные гостиницы европейского формата – хостелы. Собственнику жилого помещения понадобится оборудовать квартиру как минимум десятью спальными местами, которые и сдаются в аренду.

 

По сути, арендатор платит не за всю квартиру, а за койку. Это гораздо выгоднее, чем снимать номер в отеле или квартиру посуточно, если необходим просто ночлег.

 

Как правило, в таких квартирах-хостелах сделан свежий европейский ремонт, в ней всегда чисто, а из контингента в основном русские командировочные или туристы, которым нужно провести где-то ночь между стыковочными рейсами.

 

Плюсы:

  • Если обеспечить высокий поток клиентов, то доход будет высоким.
  • Доход будет регулярным из-за большого количества койко-мест и оборота клиентов.

 

Минусы

  • Законодательство требует юридического оформления такого рода деятельности, поэтому надо оформить хотя бы ИП.
  • Соседи точно будут недовольны большим потоком людей.
  • Было бы неплохо иметь помощника, который сможет постоянно находиться в хостеле для решения всех проблем.
  • Ремонт в хостеле должен быть свежим и современным, а чистота и порядок поддерживаться постоянно.

 

Покупка таунхауса с целью сдачи его в аренду

Таунхаус представляет собой комфортабельный малоэтажный дом на окраине мегаполиса или в спокойном спальном районе города. Данный тип жилья очень распространён в Европе. Так же, как и квартиры, таунхаусы можно сдавать в аренду на длительные и короткие сроки, но подобного рода недвижимость имеет свои нюансы.

 

Плюсы:

  • Таунхаусы – жильё высокого класса комфорта, поэтому и арендаторы будут соответствующие.
  • Всегда можно разделить таунхаус на жилые помещения меньшей площади – на студии или квартиры с меньшим числом комнат. За счёт этого увеличивается доходность.

 

Минусы:

  • Как правило, такое жильё сдать в аренду не так просто из-за высокой арендной платы. Будьте готовы к долгому поиску арендаторов.

 

Покупка загородного дома с целью сдачи его в аренду

Собственникам загородных домов также можно извлекать прибыль от сдачи имущества в аренду. Сдавать коттеджи в аренду можно как посуточно, так и на продолжительное время. Цена за проживание будет варьироваться исходя из благоустроенности дома, его удалённости от города и транспортных развязок, а также сезона.

 

 

 

Если площадь загородного дома позволяет разделить площадь на несколько жилых помещений, то можно сдавать коттедж покомнатно. При этом в одной из комнат собственник может жить сам.

 

Тем, кто на зиму уезжает жить в городскую квартиру из загородного дома, будет интересен вариант сезонной сдачи дома. Например, на период с осени по весну. Так и собственность будет под присмотром, и доход можно получить.

 

Можно сдавать загородный дом исключительно в праздничные дни или в выходные. Особенной популярностью пользуются коттеджи в новогодние каникулы или в майские праздники. Как правило, в эти дни цены на аренду загородных домов невероятно возрастают.

 

Плюсы:

  • Загородные дома пользуются популярностью вне зависимости от сезона, поэтому доход будет стабильным.
  • Коттедж предполагает несколько вариантов для сдачи – в зависимости от сроков сдачи и от сдаваемой площади.

 

Минусы:

  • Как правило, коттеджи расположены в пригороде, и решающее значение имеет степень его удаленности от города.
  • Если решитесь сдавать коттедж на долгий срок, то будьте готовы к тому, что найти арендаторов большой площади не так просто.

 

Покупка многоквартирного малоэтажного дома с целью сдачи его в аренду

Этот вариант подойдёт тем, кто располагает достаточными финансовыми ресурсами для покупки или постройки такого многоквартирного дома. При этом доход тоже будет стабильно высоким.

 

Каждую квартиру можно сдавать как на долгий срок, так и посуточно. Приобрести готовый малоэтажный многоквартирный дом в собственность не совсем просто.

Гораздо проще инвестировать средства в его строительство. Тем более, строительный рынок сегодня предлагает множество вариантов бюджетных материалов для постройки и отделки жилых зданий. Но проблемы могут возникнуть на этапе поиска подходящего земельного участка.

 

Плюсы:

  • Даже при условии частичного заселения квартир собственнику обеспечен стабильный высокий доход из-за большого количества сдаваемых помещений.

 

Минусы:

  • Инвестиции в покупку или строительство многоквартирного дома должны быть немаленькими.
  • Если решитесь на постройку такого дома, будьте готовы к долгому и сложному поиску подходящего земельного участка.

 

Покупка за рубежом с заключением соглашения о гарантированной аренде

Среди россиян давно бытует мнение, что рынок недвижимости на западе стабильнее и доходнее, чем в России. Поэтому зарубежная недвижимость так манит инвесторов, несмотря на возможные сложности.

 

Получать стабильный доход от собственной зарубежной недвижимости, находясь при этом в России вполне возможно. Самый очевидный способ – купить недвижимое имущество и одновременно заключить договор гарантированный аренды.

 

Эта схема работает следующим образом. Инвестор приобретает недвижимое имущество, а управляющая компания застройщика арендует его под стабильный, но невысокий процент для последующей субаренды. При этом от собственника не требуется искать жильцов и заниматься их заселением. Все заботы берёт на себя управляющая компания. Такой механизм приобретения собственности с целью аренды еще называют leaseback.

 

Как правило, стоимость недвижимость за границей несколько ниже, чем в Москве. К тому же, можно выбрать тот вид недвижимости, что придётся по карману потенциальному инвестору от обычной квартиры и апартаментов до виллы и отеля.

 

Выбор места нахождения тоже имеет значение. Целесообразнее покупать жилье в развитых туристических районах, где отбоя от арендаторов точно не будет.

 

Плюсы:

  • Инвестирование средств в зарубежную недвижимость – перспективно и надёжно, ввиду большого спроса на аренду.
  • Нет необходимости выезжать за пределы России для сдачи имущества в аренду за рубежом.

 

Минусы:

  • Всё же один раз выехать за границу придётся – чтобы оформить покупку недвижимости.
  • Для заключения сделки не помешало бы знание английского языка хотя бы на базовом уровне.
  • Прежде чем решиться инвестировать деньги в leaseback необходимо изучить законодательную базу страну, в которой предполагается совершить покупку, чтобы избежать негативных последствий.

 

Покупка российских апартаментов с целью сдачи их в аренду

Апартаменты в России стали популярны совсем недавно. Инвестируя средства в апартаменты, собственник не собирается там жить, его цель – сдавать жильё в аренду с помощью управляющей компании.

 

По сути, эта схема похожа на описанную выше, только место действия – Россия. К тому же, к апартаментам прилагаются все услуги, оказываемые в отелях – питание, уборка и другие.

 

Плюсы:

  • Покупка апартаментов обойдётся дешевле, чем равнозначной по площади квартиры.
  • Сервис в апартаментах не уступает европейскому.
  • Управляющая компания за вас будет заниматься всеми организационными моментами по сдаче помещения в аренду.
  • Как правило, апартаменты располагаются в зданиях, рядом с которыми есть всё, что может понадобиться потенциальному арендатору – спортивные залы, кинотеатры, магазины, салоны красоты.

 

Минусы:

  • Современное российское законодательство не до конца проработано в вопросах пользования апартаментов.
  • По всем документам апартаменты проходят как нежилые помещения, поэтому нельзя оформить прописку в них.
  • В регионах рынок апартаментов недостаточно хорошо развит.

 

Покупка коммерческих объектов и нежилых помещений с целью сдачи их в аренду

Развитие малого бизнеса сегодня набирает обороты, поэтому спрос арендаторов на нежилые и различные производственные помещения возрастает.

 

Также к производственным помещениям относятся склады, цоколи, офисные здания, магазины и другие нежилые помещения и сооружения, служащие для извлечения прибыли. В зависимости от типа объекта, к нему применяются различные требования по площади, оснащению инвентарём, географическому положению.

 

Плюсы:

  • Большие по площади помещения и здания можно поделить на несколько средних размеров, что позволит привлечь больше арендаторов.
  • Размер арендной платы прямо пропорционален размеру сдаваемого помещения. Чем больше площадь, тем выше доход.

 

Минусы:

  • Высоки риски в связи с экономической нестабильностью в стране.
  • Чем больше площадь коммерческой недвижимости, тем сложнее найти арендаторов.

 

Перепланировка большого помещения с целью получения нескольких отдельных изолированных меньшей площади с последующей сдачей в аренду

Имея в собственности объект недвижимого имущества, который возможно разделить на несколько изолированных объектов, можно увеличить свои доходы от недвижимости.

 

Такую перепланировку можно произвести как в жилых, так и в нежилых помещениях. Например, из одного большого нежилого помещения можно получить три и более помещения меньшей площади, а из двухкомнатной квартиры две однокомнатные.

 

Но будьте готовы к бумажной волоките в связи с оформлением перепланировки должным образом.

 

Плюсы:

  • Увеличив количество объектов можно добиться увеличения стабильного дохода от арендных платежей.

 

Минусы:

  • Высоки затраты времени и денег для проведения ремонта и перепланировки

 

Покупка гаражей/боксов/машиномест с целью сдачи их в аренду

Вариант с покупкой гаража или места на парковке подойдет тем, кто не располагает большими финансовыми возможностями для приобретения более дорогих объектов недвижимости.

 

Плюсы:

  • Покупка гаража или парковочного места не требует огромных затрат.

 

Минусы:

  • Высоких доходов от недорогой недвижимости ожидать не приходится.

 

Методы прибыли, основанные на продаже

Покупка земельного участка с целью последующей продажи или строительства на ней объекта

 

Приобретение земли всегда является беспроигрышным вариантом инвестиций в недвижимость. Не прилагая никаких усилий можно получить прибыль от разницы в стоимости земельного участка, если продать его в момент роста цен на недвижимость.

 

Если позволяют финансовые возможности, можно на земельном участке возвести жилой дом или таунхаус. С построенного здания также можно получать прибыль, сдавая его в аренду. А можно продать земельный участок вместе с построенным на нём объектом и получить выгоду от разницы в первоначальных вложениях и цены по договору продажи.

 

Плюсы:

  • Выбор земельных участков практически неограничен.
  • Если не собираетесь строить дом, то для получения прибыли с земельного участка не требуется прилагать никаких усилий.

 

Минусы:

  • Если покупка земли производится с целью возведения на ней дома, то надо быть готовым к дополнительным тратам. Неплохо было бы еще знать основы строительства.

 

Покупка на этапе строительства с последующей его продажей после окончания работ

Приобретение строящегося жилья по договору долевого участия в строительстве – дело рискованное, но в случае благоприятного исхода выгодное.

 

Как правило, цены на квартиры во время этапа возведения жилого дома ниже в полтора-два раза по сравнению с уже построенными жилыми помещениями. Причём чем меньше степень готовности объекта, тем ниже цена. Ближе к сдаче дома в эксплуатацию цены на квартиры возрастают.

 

После завершения строительных и ремонтных работ приобретённую квартиру можно сдавать или выгодно продать. Выгода от продажи будет больше, если начнете инвестировать в строительство дома на ранних этапах застройки, но и ждать придётся дольше – как минимум два года. Если рисковать или ждать не хочется, то смело покупайте квартиру на более поздних этапах строительства жилого дома.

 

Плюсы:

  • Для получения прибыли необязательно сдавать квартиру, можно продать её после завершения строительных работ
  • Из-за постоянного удорожания строительных материалов и недвижимости, доход от продажи квартиры гарантирован в любом случае

 

Минусы:

  • Есть вероятность, что строительная компания не завершит строительство дома по многим причинам.

 

Покупка объекта в плохом состоянии с последующими ремонтными работами

Если повезёт наткнуться на рынке жилья на дешёвую квартиру, но в плохом состоянии, то это отличный вариант для извлечения прибыли тем, кто не боится хлопот, связанных с ремонтом. Привести квартиру в надлежащий вид после того, как в ней долгое время проживали наркоманы, алкоголики или одинокие пенсионеры не так-то просто.

 

Наверняка придётся полностью менять сантехнику, окна и двери, делать общий косметический ремонт. Всё это требует времени и дополнительных трат. Но в перспективе можно выиграть от продажи жилья после ремонта на разнице в цене. Можно после ремонтных работ начать сдавать квартиру, получая регулярную прибыль.

 

То же самое касается ветхого жилья, которое требует реконструкции. В квартире до покупки могла жить нормальная семья, которая просто не вкладывала деньги в содержание имущества.

 

Плюсы:

  • Получение дохода после ремонта гарантировано в любом случае, независимо от того с какой целью квартира приобретена – с целью последующей продажи или сдачи в аренду.

 

Минусы:

  • Ремонт потребует немалых денежных затрат.
  • Найти такую квартиру не так-то просто. Желающих приобрести недорогое жилье очень много.

 

Покупка залоговых и арестованных объектов

В случае невозврата долга по ипотеке или кредиту, имущество должника переходит к банку или на реализацию в службу судебных приставов. Те, в свою очередь, распродают заложенное имущество на торгах, чтобы хоть как-то покрыть убытки.

Цены на такую недвижимость гораздо ниже рыночных, но и проблем с оформлением сделки может возникнуть немало. Потребуется время, чтобы вникнуть во все тонкости покупки недвижимости на торгах.

 

Плюсы:

  • Стоимость арестованной или залоговой недвижимости в разы ниже рыночной.

 

Минусы:

  • Нет возможности приобрести такую недвижимость в ипотеку, предусмотрен только наличный расчет.
  • Найти подходящий вариант недвижимости не так просто.

 

Самостоятельное строительство объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду

Тем, кто уже является собственником земельного участка и готов самостоятельно заниматься возведением жилого дома или таунхауса, можно получить неплохую прибыль после завершения строительства.

 

Цены на земельные участки и строительные материалы динамично растут с каждым годом, поэтому после постройки коттеджа собственник всё равно останется в плюсе.

 

Идеальный вариант, если прибегать к услугам частных организаций, занимающихся строительными работами, не придётся. Но одному построить дом нереально, пригодится помощь друзей и знакомых, которые хоть немного разбираются в данной сфере и готовы помочь физическим трудом.

 

Исходя из финансовых возможностей, можно выбрать тип постройки (жилой дом, малоэтажная многоквартирная постройка или таунхаус), качество строительного материала, и даже количество возводимых объектов недвижимости.

 

Плюсы:

  • После завершения строительства можно получить неплохой доход от продажи или получать стабильную арендную плату от сдачи недвижимости по договору аренды.
  • Если не удастся продать или сдать жилой дом, то всегда можно жить там самому.

 

Минусы:

  • Необходимо хорошо разбираться во всех тонкостях строительства. В идеале, надо обладать не только теоретическими знаниями, но и практическими навыками для получения максимальной выгоды.

 

Нетривиальные способы

Установка морского контейнера в качестве дома

Пока новый для нашей страны, но довольно перспективный вид жилых помещений – переоборудованные и благоустроенные морские контейнеры. Напоминают они всем знакомые бытовки и вагончики, но гораздо комфортабельнее.

 

На рынке недвижимости сегодня это самый доступный тип сооружения. Строить ничего не придётся. Достаточно купить подходящего размера контейнер, провести к нему все необходимые коммуникации, сделать ремонт, оформить фасад и можно заселять туда жильцов.

 

Сумма инвестиций, необходимых на покупку контейнера и его благоустройство, начинается от трёхсот тысяч. Верхняя граница будет зависеть от финансовых возможностей собственника и его требованиям к качеству отделки.

 

Несомненным плюсом является и тот факт, что такой контейнер можно без проблем перемещать с одного земельного участка на другой. В случае необходимости его можно будет продать без земельного участка, на котором он расположен.

 

Подобные виды сооружений очень удобны для временного проживания. Например, если на земельном участке идёт строительство жилого дома и есть необходимость постоянного присутствия на стройке, или просто-напросто застройщику пришлось продать объект недвижимости, где он проживал ранее для того, чтобы инвестировать деньги в строительство.

 

Можно переоборудовать морской контейнер и для последующей сдачи его в аренду в качестве жилья эконом-класса. Спрос на недорогое съёмное жильё неизменно сохраняется на высоком уровне. Пусть арендные платежи не будут большими по сравнению с обычными квартирами, но и максимальных вложений в данном случае не требуется.

 

Плюсы:

  • Затраты на приобретение и благоустройство такого типа жилья минимальны.
  • Возможно последующее перенесение контейнера на другой земельный участок.

 

Минусы:

  • Не каждый арендатор согласиться жить в такого рода жилом помещении. Придётся приложить максимальные усилия для благоустройства и оформления морского контейнера, чтобы привлечь к нему внимание потенциальных жильцов.

 

Оптимальное время для вложения

  • Не стоит вкладывать деньги в покупку недвижимого имущества, если финансы понадобятся в ближайшем будущем. Максимальную прибыль можно получить только в случае долгосрочного владения.
  • Деньги в недвижимость можно вкладывать только в случае полной уверенности, что сможете нести расходы по её содержанию и осуществлять все обязательные платежи – налоги, плату за коммунальные услуги.
  • Если планируется приобретение недвижимости в ипотеку, стоит хорошенько взвесить все риски, связанные с возрастанием суммы кредитных из-за роста инфляции. Не стоит оформлять ипотеку в зарубежной валюте из-за возможного падения курса рубля.
  • В любом случае, необходимо учитывать все факторы при заключении сделки с недвижимостью в каждой конкретной ситуации. Изучите законодательную базу, прежде чем принимать какое-то решение.
  • Обстановка в стране постоянно меняется и невозможно с полной уверенностью предугадать что будет через несколько лет, но инвестирование в недвижимость всегда было и будет самым надёжным вложением капитала.

 
Еще немного об инвестициях в недвижимость нам расскажут в этом видео:

 

 


Почитайте другие полезные статьи