Новостройки Москвы и области

:Комнат.

Как продать квартиру, которая находилась менее 3 лет в собственности

 

Если квартира, выставленная на продажу, являлась собственностью владельца меньше, чем три года, при совершении договора о купле/продаже продавцу придется выплатить налог. Этот налог составляет 13% от суммы, за которую продана квартира.

 

При желании можно найти способ избежать уплаты этого налога, хоть это и создаст дополнительные сложности в заключении сделки.

 

Что необходимо для совершения сделки

 

  • Налоговая декларация, документы, которые подтверждают продажу, стоимость квартиры и уплату налога с нее.
  • Работа риелторского агентства или ресурсы, предназначенные для размещения объявлений.
  • Нотариальные услуги.
  • Документы на квартиру. Этих документов бывает три вида:

Правоустанавливающие документы (это те документы, которые подтверждают, что квартира находится в собственности определенного человека). К ним относятся:

 

  • свидетельство о получении прав наследования,
  • договор (купли/продажи, дарении, аренде или обмене),
  • судебные акты.

 

 

Правоудостоверяющие документы (их выдачу осуществляют государственные органы, подтверждая право хозяина на владение жильем). Роль этого документа играет свидетельство о гос. регистрации права собственности.

 

Технические документы:

  • технический паспорт,
  • кадастровый паспорт,
  • справки, полученные в БТИ.

 

Что важно помнить

Перед продажей необходимо подготовить все требуемые документы. Они понадобятся при встрече с потенциальными клиентами или риелторами (если будет использована их помощь).

 

В случае, если какой-либо документ на момент продажи устарел, его следует заменить, чтобы не возникло необходимости делать это непосредственно в период заключения сделки. К тому же покупатели предпочитают работать с теми продавцами, у которых имеются все необходимые документы и это может «застопорить» покупку новой квартиры в связи с отсутствием денег от продажи старой.

 

Срок годности технического паспорта составляет пять лет. Если он закончился или закончится скоро, нужно вызвать специалиста из БТИ, чтобы он произвел необходимые работы и выдал новый технический паспорт.

 

При отсутствии документа о государственной регистрации владения квартирой его следует изготовить, потому что большинство покупателей предпочитает, чтобы он был – так меньше риска. Получить этот документ можно в государственной регистрационной службе.

 

Если в квартире, предназначенной на продажу, кто-то зарегистрирован, то его нужно выписать. После этого желательно получить справку, которая гласит о том, что жилплощадь официально свободна. Это значительно упростит проведение сделки, поскольку не придется в срочном порядке искать всех людей, прописанных в квартире, и заниматься их выпиской. А покупателям такие «сюрпризы», тем более, не нужны.

 

Бывают случаи, что квартирой владеет несколько человек. При продаже такой квартиры каждый из владельцев должен дать письменное согласие на ее продажу, которое можно получить у нотариуса. Для этого нужно, чтобы все владельцы обратились в нотариальную контору.

 

Следует получить консультацию в агентстве недвижимости, а лучше в нескольких, чтобы выяснить особенности спроса на аналогичные предложения, узнать цены. Кроме этого необходимо учесть некоторые нюансы, напрямую влияющие на цену недвижимости, такие как время года, экономическая обстановка, погодные условия.

 

Согласно всему этому можно установить цену на жилплощадь. Если цены на жилье в момент продажи растут, то стоимость следует приблизить к более высоким суммам, если же они снижаются, то к низким. Если времени на продажу достаточно, то цену можно сделать более высокой. В случае, когда времени мало и совершить сделку нужно быстрее, стоимость придется снизить.

 

При заключении договора с риелторским агентством будет надо представить ему документы на квартиры. При этом необходимо обратить внимание на срок договора, по истечению которого агентство должно найти покупателя для квартиры. Как правило, оптимальный срок составляет 1 месяц.

 

Если риелторам нужно больше времени, следует задуматься, стоит ли заключать такой договор, поскольку одного месяца для поиска покупателя вполне достаточно.

 

Можно также самостоятельно разместить объявления о продаже квартиры. Эти объявления можно помещать в интернете, газетах, на телевидение, также стоит расклеить их по разным районам города.

 

Чем шире будут распространены объявления, тем больше потенциальных покупателей их увидит и заинтересуется квартирой. При этом риелторы все равно узнают о планируемой сделке и могут предложить свои услуги, но владелец вправе от них отказаться.

 

Квартиру придется показывать каждому возможному покупателю, отвечать на его вопросы. У клиента может появиться обоснованное желание посмотреть документы, и их нужно будет показать.

 

Любой покупатель обязательно постарается снизить стоимость, чтобы сделать покупку более выгодной для себя. Поэтому нужно заранее определить со стоимостью и с тем, на сколько от первоначальной суммы можно будет отступить.

 

Когда покупатель найден, сделку можно оформлять. Для этого надо обратиться к нотариусу. Заранее стоит обсудить с клиентом, как будет выглядеть процесс передачи денег, в какие сроки он собирается занять квартиру, чтобы успеть выехать из нее.

 

Деньги лучше всего получить до того, как подписаны документы на продажу. Это исключит риск их неполучения. Бывают неприятные случаи, когда продавец подписывал документы на передачу квартиры, а денег за нее не получал. Но доказать факт неполучения оплаты было невозможно.

 

Желательно проконсультироваться у грамотного юриста, как следует брать деньги за квартиру и как оформлять задаток.

Задаток брать нужно обязательно, поскольку клиент может отказаться от покупки, а продавец, не зная об этом, будет отказываться от других выгодных сделок. Задаток позволит избежать возможных убытков в этом случае.

 

Не стоит забывать, что передача задатка покупателем продавцу должна быть зафиксирована распиской. Если покупатель откажется от совершения сделки, то задаток ему не вернут. Если же от сделки отказывается другая сторона, то она обязана вернуть покупателю задаток в двойном размере. Это все нужно делать при свидетелях с обеих сторон, а в нижней части расписки следует указать паспортные данные всех участников.

 

После того, как заключен договор о купле/продаже, продавец обязан составить и подать в налоговую инспекцию декларацию о своем доходе. В случае если эта сумма превышает два миллиона рублей, с нее нужно выплатить налог (13%).

 

Этот налог оплачивается в кассах Сбербанка на реквизиты, которые можно получить в налоговой инспекции или в отделении банка. Декларацию нужно предоставить в ФНС, а вместе с ней следует подать заявление о налоговом вычете и все документы, которые свидетельствуют о получении дохода с продажи и уплате налога. Составить декларацию можно самостоятельно, скачав специальную программу на сайте http://www.nalog.ru .

 

Оформление декларации и особенности ее подачи в налоговый орган

Оформлять декларацию о доходах следует только тем, кто продает квартиру, которой владели менее чем три года. Если хозяин владел ею больше трех лет, то у него нет обязанностей по выплате налога после продажи и предоставлении декларации.

 

Предоставить в ФНС декларацию о доходах после продажи квартиры необходимо в период с 1 января до первого апреля.

 

Документы, которые следует добавить к декларации:

  • копия двух страниц из паспорта (первая страница и страница, на которой указана регистрация),
  • копия свидетельства о получении квартиры продавцом,
  • копия договора о купле/продаже,
  • копия свидетельства о владении квартирой,
  • справка о доходах.

 

Можно ли не платить налог?

Такая возможность существует. Если время позволяет, можно просто подождать истечения этого срока, и никакие налоги после продажи выплачивать не нужно.

 

Если продать квартиру нужно срочно, и нет возможности ждать три года, то можно воспользоваться другим способом, чтобы избежать уплаты налога.

 

По закону, если продажа квартиры была осуществлена менее, чем за два миллиона рублей, то налог с этой цены не взимается. Поэтому, при желании не уплачивать налог, нужно найти покупателя, который может указать в договоре о продаже сумму, меньшую чем та, с которой оплата налога обязательна. То есть, реальная стоимость квартиры, которая будет выплачена продавцу, не будет зафиксирована в договоре, и это даст возможность обойти закон.

 

Также есть возможность существенно уменьшить сумму налога, вписав в договор стоимость согласно БТИ. Так делают многие риелторские агентства, и это не является нарушением. Владелец квартиры может продать свою собственность по любой цене, это его личное дело, поэтому никто не сможет ничего предъявить.

 

Важно знать, что стоимость квартиры по БТИ, находящейся в старом здании, может оказаться очень маленькой. С этой суммы будет высчитан совсем другой налог.

 

Сложность здесь может возникнуть в том, что не все покупатели готовы согласиться на такие условия. К тому же для этого нужно найти такого покупателя, который может сразу выплатить всю сумму, не прибегая к кредитованию.

 

Потому что в этом случае есть риск, что после подписания договора клиент выплатит лишь ту стоимость, которая указана, и ничего не удастся сделать. Поэтому нужен покупатель, который может заплатить всю договоренную стоимость сразу. А людей, у которых есть такие деньги в наличии, не так много.

 

Тем не менее, если нужно обойтись без уплаты налога, то можно найти выход. Придется дольше искать покупателя или продавать квартиру человеку, которому можно доверять – например, родственнику или хорошему знакомому, который согласится вписать в договор одну стоимость, а выплатит другую.

 


Почитайте другие полезные статьи