Новостройки Москвы и области

:Комнат.

Покупка квартиры с обременением

 Покупка квартиры с обременением

Обременение – это наличие обязательств, определенных законом или соответствующими органами, которое означает запрет реализовывать права собственности на недвижимое имущество.

 

Самым распространенным видом обременения является получение ипотечного кредитования в банке. Вы можете посмотреть предлагаемые ипотеки на официальном сайте Сбербанка: http://www.sberbank.ru/.

 

Проще говоря, человек не может продать такую квартиру, пока не погасит сумму кредита, взятую на ее покупку. Точно также ее трудно купить, поскольку банк, предоставивший ипотеку одному человеку (хозяину), может отказаться переоформить заключенный договор на другого человека (покупателя квартиры).

 

Поэтому для покупки либо продажи необходимо одним платежом погасить сумму кредита или получить согласие на проведение сделки от банка, предоставившего кредит.

 

К приобретению квартиры с обременением стремятся далеко не все покупатели, поскольку в большинстве случаев такая сделка может оказаться невыгодной. Однако, некоторые клиенты выбирают именно этот вариант покупки, потому что приобрести такую квартиру можно значительно дешевле.

 

Как продать свое имущество

 

Продать такую квартиру возможно, если в кредитном договоре с банком указан пункт о праве досрочного погашения займа. Если такой пункт есть, то нужно сообщить в банк о своих планах и попросить разрешение на это от сотрудников банка.

 

Досрочные выплаты предоставленных в кредит сумм банкам не выгодны, но это все же лучше, чем получать долг через суд. Так что банки чаще всего соглашаются предоставить разрешение на продажу.

 

Нужно также написать в банк заявление об отчуждении жилой площади. После этого можно искать покупателя.

 

При заключении договора с риелторским агентством будет надо представить ему документы на квартиру. Риелтор должен иметь опыт в поисках покупателей для недвижимости с обременением, поскольку не все согласны на такую сделку.

 

Важно, чтобы данный специалист знал все нюансы проведения процесса продажи квартиры с обременением, иначе он не сможет грамотно объяснить последовательность действий покупателю. Помимо этого, есть риск ошибочных действий с его стороны.

 

Можно также самостоятельно разместить объявления о продаже квартиры. При этом не следует скрывать факт обременения недвижимости, напротив, нужно об этом сообщить и указать, сколько составляет сумма долга.

 

Погасить кредитный заем можно с помощью денег из другого кредита. Данный кредит может быть получен в том же самом банке, либо в другом.

 

Также деньги для погашения может предоставить покупатель в виде аванса. Именно для этого в объявлении следует указывать сумму долга, потому что наличные деньги имеются не у всех.

 

При получении денег от покупателя, нужно заключить с ним предварительный договор о купле/продаже. После этого можно произвести расчет с банком по кредиту, а также получить свидетельство на квартиру, но уже без обременения. После этого можно завершать продажу.

 

Если нужной на аванс суммы у покупателя нет, то он тоже может получить кредит. Пытаться переоформить уже существующий кредит может не получиться по несогласию банка или покупателя.

 

В этом случае могут возникнуть сложности, потому что банки соглашаются предоставить разрешение на продажу в двух случаях. Один из них – когда квартира приобретается за наличные, и покупатель возвращает долг с денег, полученных в виде аванса. Другой – когда покупатель берет кредит в этом же банке, чтобы расплатиться с продавцом, поскольку таким способом банк приобретает другого клиента, оформившего кредит.

 

Но покупателя могут не устроить условия, предоставляемые банком. Или у клиента окажется плохая кредитная история, из-за которой банк не рискнет выдавать ему заем. Из-за этого сделка может быть сорвана.

 

Таким образом, для того, чтобы продать квартиру с обременением, понадобятся:

  • разрешение банка, предоставившего кредит,
  • документы на ваш объект недвижимости.

 

После того, как заем банку возвращен, и получена регистрация на свидетельство о владении квартирой без обременения, сделку можно завершать.

 

Особенности приобретения такого рода недвижимости

Процесс покупки такой квартиры отличается большей сложностью, чем обычные сделки купли/продажи. Бывает две возможности его осуществления. Их различие заключается тем, когда и каким образом залог снимается с жилплощади:

  • до того, как покупатель оформит квартиру в собственность,
  • после того, как покупатель оформит квартиру в собственность.

 

Снятие залога до оформления нового владельца

Этот способ предполагает заключение предварительного договора о купле/продаже между продавцом и покупателем.

 

После этого продавец получает от покупателя крупный аванс, с помощью которого можно погасить остаток задолженности банку. Эта сумма переводится на счет в том банке, который предоставил кредит. Когда это сделано, банк выдает продавцу письмо, которое говорит о том, что его обязанности перед банком выполнены.

 

Таким способом снимается обременение. Его следует предоставить в ФРС, чтобы зарегистрировать право собственности нового владельца. Покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег, а квартира становится его собственностью.

 

Снятие залога после ее оформления на нового владельца

В этом случае понадобится, чтобы банк, который предоставил кредит, подтвердил свое согласие на смену владельца. Так покупатель становится получателем залога.

 

Деньги, которые он должен отдать на покупку квартиры, следует разделить и поместить в две разные банковские ячейки. В первой оказывается та сумма, которая составляет объем залога. Таким образом, будет возвращен кредит банку.

 

В другую ячейку кладутся деньги, предназначенные для продавца. Затем стороны подписывают договор купли/продажи и предоставляют его для регистрации в ФРС. После того, как права на собственность зарегистрированы, банк получает деньги из первой ячейки и отдает новому владельцу разрешение на снятие залога.

 

Квартира становится собственностью покупателя. Продавец же может забрать деньги, оставленные во второй ячейке.

 

В обоих случаях к покупателю переходит уже необремененная недвижимость.

Если денег на покупку наличными нет, можно получить кредит в банке – то же самом или другом.

Банки часто соглашаются на продажу квартиры в надежде, что покупатель возьмет кредит на покупку именно у них. Но никто не исключает возможности невыгодных условий у этого банка. Поэтому клиент в праве выбрать любой другой.

 

В целом, при покупке квартиры с обременением могут возникнуть некоторые сложности, но все же процесс совершения этой сделки ненамного отличается от покупки простой квартиры. К тому же продавцы недвижимости с обременением, как правило, снижают цену на жилье, поскольку понимают, что их товар несколько менее конкурентоспособен.

 

Часто случается, что квартира с обременением может стать еще дешевле, если ее продажа необходима срочно, что тоже не редкий вариант. Поэтому не стоит считать такую сделку невыгодной.

 

Другие ситуации

Сервитут

Такое обременение может возникнуть не при покупке целой квартиры, а доли в ней. Сервитут возникает либо на основании судебного решения, либо по договоренности между соседями.

 

Суть заключается в том, что содольщик может пользоваться долей нового жильца, а изменить это не получается. Такое бывает, если приобретенная доля в квартире является проходной комнатой, а в комнату содольщика можно попасть только через нее.

 

Разрешение этой ситуации возможно только двумя способами. Можно осуществить выкуп доли соседа или сделать перепланировку и оборудовать отдельный вход. В этой связи необходимо либо заключить договор с соседом о том, что он продаст свою часть, либо потребовать перепланировки.

 

Аренда

Суть обременения в этом случае заключена в том, что эту квартиру снимают. В ФРС о наличии договора аренды могут не знать, поскольку такой договор не регистрируется, если он заключен меньше, чем на один год. Недобросовестный продавец может продать квартиру, у которой проживают другие люди на вполне законных основаниях.

 

Если по условиям договора аренды можно расторгнуть его досрочно, серьезных проблем не возникнет. Но если в договоре такого пункта нет, то придется ожидать окончания срока его действия, других вариантов нет.

 

Доверительное управление

Такое обременение возникает в случае, если подлинный владелец покидает квартиру надолго. В этом случае он может доверить управление ею другому лицу, равно как и процесс продажи. Для этого обязательно нужна доверенность, зарегистрированная у нотариуса.

 

Поэтому если продавцом является не ее владелец недвижимости, а его доверенное лицо, его действия должны быть подтверждены доверенностью. На любом из документов, которые подписывает доверенное лицо, должна быть пометка «Д. У.». Без нее документы легко признать недействительными.

 

После того, как заключен договор о купле/продаже и произведена регистрация прав владения, доверительное управление, как вид обременения, прекращает свое существование.

 

Имущество находится под арестом

Законная покупка такой квартиры невозможна, поскольку регистрацию не произведут.

Поэтому человек, который пытается осуществить такую продажу, мошенник.

Чтобы избежать подобного обмана, следует внимательно изучать документы, в частности выписку из ЕГРП – именно там можно увидеть отметку об аресте квартиры.

 

Рента или опека

Суть обременения в виде ренты заключается в том, что владелец квартиры обязан выполнять условия, прописанные по договору ренты рентополучателю. Как правило, это выплаты определенных сумм, которые покупателю придется выплачивать в адрес какого-либо человека, если сделка все состоится.

 

Если хозяином является несовершеннолетний, то для продажи требуется согласие опекунского совета. Поэтому перед заключением сделки нужно потребовать, чтобы продавец показал письменное разрешение от органов опеки.

 

Дом входит в число историко-культурных ценностей населенного пункта

При наличии такого обременения владельцы домов или квартир обязаны осуществлять ремонт дома (если точнее, то его реставрацию), что достаточно недешево.

 

Желание что-то поменять в доме, перестроить, не так просто осуществить, потому что такие действия должны быть согласованы со специальной государственной структурой. Процесс такого согласования идет обычно дольше. Поэтому перед покупкой такого жилья следует задуматься.

 


Почитайте другие полезные статьи