Можно ли выкупить долю в квартире?
Любые сделки, которые касаются недвижимости, должны проводиться с большой осторожностью, поскольку есть риск получить дополнительные проблемы вместе с приобретенным в собственность жильем.
Особенно это актуально тогда, когда жилой объект является долевым владением. Приобрести долю или продать ее вполне возможно, но необходимо это делать, учитывая особенности проведения сделки такого типа.
Для продажи своей доли потребуются некоторые документы. Это:
- паспорт,
- свидетельство, подтверждающее право владения долей,
- отказ от приобретения остальных собственников в письменном виде, заверенный нотариусом,
- другие документы, необходимость в которых обусловлена нюансами сделки.
Важно понимать то, что по закону покупку части недвижимости в первую очередь могут совершать другие собственники.
При покупке доли в квартире органу, проводящему регистрацию собственности, понадобится отказ от этого права, заверенный у нотариуса, сделанный другими владельцами.
Для того, чтобы осуществить выкуп, нужно договориться с владельцем недвижимости. Если это удалось сделать, то нужно оформить документы и пройти регистрацию собственности, согласно тому порядку, который установлен законом.
Если человек, выкупающий долю, является собственником другой части этой недвижимости, то у него есть большое преимущество, поэтому сложностей с такой операцией быть не должно.
Если же покупатель не является собственником квартиры, то перед совершением покупки продавец должен предложить выкупить его долю другим владельцам жилья. Лучше всего сделать заказное письмо, но можно и при личном разговоре.
Если они не собираются осуществлять выкуп, то должны оформить письменный отказ и заверить его у нотариуса. Как только этот документ готов, можно осуществить продажу доли покупателю.
Не стоит использовать договор дарения, что делается в случае, если не удается получить отказ от выкупа у других собственников, которые являются родственниками. Юридически такую сделку легко признать недействительной, из-за чего покупатель останется без денег и купленной части в квартире.
Если собственность является приватизированной
Согласно праву приватизации жилья, у многих людей появилось право собственности на недвижимость. Но бывают случаи, когда есть необходимость выделить кому-то из хозяев долю от этого жилья. Получить долю можно по-разному.
Сначала нужно посетить нотариуса и заключить договор об установлении долей с остальными владельцами квартиры.
Согласно действующему закону, владельцы могут определять доли каждого, ориентируясь на собственные взгляды и совесть. Если же разговоров на эту тему не было, то жилье делится на равные части по количеству владельцев, и каждый становится владельцем одной части. Договор подлежит регистрации в ФРС: https://rosreestr.ru/ .
Если собственники не согласны с делением на равные части, нужно обращаться в суд. Благодаря этой инстанции, также можно определить, как можно использовать жилые комнаты и места, предназначенные для общего пользования.
Доля в приватизированной квартире – это дробная часть, которую сложно выделить в виде отдельного помещения, которым будет пользоваться кто-то один. К тому же в любой квартире есть общие помещения, которыми вынуждены пользоваться все.
Далее можно либо продолжать жить в квартире точно так же, как до раздела, но после совершенной сделки у каждого владельца есть право на распоряжение своей частью объекта недвижимости.
Он может продать ее другим владельцам либо посторонним людям, подарить или завещать.
Если продавать долю ее владелец собирается постороннему человеку, то ему следует сначала убедиться, что другие содольщики сами не хотят ее приобрести, поскольку у них есть право первоочередного выкупа. Если за 1 месяц собственники не смогли выкупить часть квартиры, выставленную на продажу, ее владелец может продать ее другим лицам.
Особенности использования материнского капитала
Женщины, которые рожают (усыновляют) второго и последующих детей, получают сертификат о материнском капитале. Он может использоваться для приобретения части недвижимости на мат. капитал. Для чего собираем вот эти бумаги:
- паспорт,
- сертификат о получении материнского капитала,
- заявление,
- свидетельство браке,
- свидетельство о рождении детей,
- договор, выданный банком при получении кредита,
- справка на официальном банковском бланке об остаточной задолженности по кредиту,
- право собственности на недвижимость,
- подтверждение того, что дети тоже будут владельцами жилья, заверенное нотариусом.
Для того, чтобы удалось использовать материнский капитал для приобретения квартиры, следует написать заявление в ПФР и приложить все нужные бумаги. После того, как заявление будет рассмотрено, работники пенсионного фонда оповестят человека о том, когда состоится перечисление средств материнского капитала на оплату квартиры.
Деньги не буду выданы наличными. Средства из материнского капитала переведут на расчетный счет банка, в котором оформлена ипотека на приобретение квартиры.
Согласно этому, квартиру или долю в квартире можно купить, используя материнский капитал, лишь с помощью кредита, который будет погашен из этих средств.
Идеальным вариантом приобретения квартиры с помощью материнского капитала является погашение им оставшейся части кредита по квартире. Нужно учитывать также то, что не у всех банков есть возможность работать с материнским капиталом.
Приобретение с помощью ипотеки
В настоящее время почти у каждого есть возможность взять ипотечный кредит. Важно для этого наличие стабильного заработка и чистой кредитной истории.
В большинстве случаев, кредит люди берут для того, чтобы купить дом или квартиру. Но бывают случаи, когда ипотека оформляется для приобретения доли в квартире.
Такая ситуация может возникнуть, есть несколько человек получили наследство в виде квартиры, но не хотят жить вместе. Поэтому один из них собирается выкупить доли других содольщиков, и для этого получает кредит.
При этом квартира переходит банку в виде залога до тех пор, пока кредит не будет погашен.
Однако, не все банки предоставляют кредиты для выкупа части квартиры.
В случае неоплаты долга, эта часть квартиры, доставшаяся банку в виде залога, становится гораздо более серьезной проблемой, чем имеющийся долг. Потому что осуществить продажу такой квартиры тяжело.
Именно поэтому банки, выдавая кредит на такую сделку, устанавливают более высокие проценты и могут потребовать оформления договора поручительства.
Продажа собственности несовершеннолетнего
Важным здесь то, относится ли несовершеннолетний к числу владельцев квартиры. Если является, то на продажу доли ребенка необходимо разрешение от органов опеки.
Если осуществляется продажа доли из той квартиры, в которой одним из владельцев является ребенок, то предложение о покупке должно быть отправлено и ребенку, а точнее, его родителям или попечителям. Именно они должны оформить отказ от выкупа от его имени.
Если планируется продажа доли самого ребенка, то лица, совершающие сделку (чаще всего это его родители), должны получить разрешение на эту сделку от органов опеки.
Чтобы это разрешение было получено, нужно предоставить органам опеки гарантии о том, что у ребенка не будет ухудшении в плане места проживания.
Такой гарантией может стать документ о покупке другой квартиры, в которой ребенок записан как один из собственников. Еще один гарантирующий фактор – это счет, открытый на имя ребенка в банке.
Все остальное при такой продаже не отличается от других похожих сделок – точно также нужно искать покупателя, также оформлять отказы от остальных владельцев, собирать документы и прочее.
Возможно ли обязать выкупить долю в квартире или выкупить долю квартиры без согласия ее владельца
Иногда долевое владение может быть неравномерным, когда доля одного человека составляет практически всю жилую площадь, а у другого владельца в жилище лишь малая часть.
В этой ситуации может возникнуть желание либо продать, либо приобрести эту малую часть, чтобы стать владельцем целой квартиры или получить деньги вместо этой части. Но здесь могут быть проблемы.
Дело в том, что продать десятую часть квартиры намного сложнее, чем 1/2. Люди предпочитают приобретать отдельное жилье, а вложение средств в малую долю площади от квартиры, в которой проживает еще кто-то, считается невыгодным.
Самый оптимальный в этом случае вариант – предложить владельцу большей части выкупить оставшуюся долю. Но как быть, если он не желает ее приобретать? Можно ли его заставить совершить выкуп этой доли?
Во второй ситуации владелец большей части жилья может хотеть приобрести оставшуюся долю, но его содольщик не собирается ее продавать. Многих интересует, удастся ли купить эту долю без согласия ее владельца, принудительно.
На самом деле, таких возможностей нет. Обязать совершить покупку или продажу невозможно.
Единственный вариант, при котором можно урегулировать этот вопрос через обращение в суд. Судьей доля владельца может быть признана ничтожной, и основании этого будет разрешена ее покупка. Но может и не быть признана.
Такое разбирательство может длиться довольно долго и не обязательно приведет к требуемым результатам. Поэтому лучше попробовать договориться с содольщиком без суда, мирно и в домашних условиях – так вероятность удачного решения выше.
