Как продать садовый участок

Согласно российскому законодательству, наделы, прошедшие процедуру государственной регистрации, могут быть объектом договора. Другие земельные участки нельзя продавать до того, как они станут на учет.

Результатом этого учета являются индивидуальные характеристики, выделяющие земельный участок на фоне всех остальных.

Так как зарегистрированный участок имеет кадастровый номер, обычно проблемы при его продаже не возникают. А вот если он не прошел государственный учет, то перед началом продажи следует собрать определенные документы.

Оформляем куплю-продажу

Основной проблемой является то, что участок может не находиться на учете даже после его получения прошлым владельцем в собственность.

Сутью проблемы является то, что реформа передавала землю в собственность тому, кто в тот период времени имел законные основания её приватизировать.

Хотя фактического владельца можно вычислить достаточно быстро, составить описания границ всех земельных наделов в России — процесс, занимающий большое количество времени. Понимая это, правительство решило ускорить его для тех, кто не имеет земляных споров с соседями.

Но согласно постановлению, описание может быть составлено только тогда, когда по земле будет осуществлена первая сделка. Именно поэтому земельный участок может не иметь описания — и это не нарушает законодательства.

Проведение кадастрового учета, межевание земли

Чтобы ускорить проведение кадастрового учета, на территории России в обязательном порядке используется единая методика. Согласно ней те, кто хочет провести кадастровый учет, могут лично или через представителей подать ходатайство в соответствующие органы.

Вместе с необходимым пакетом документом также следует подать документы, подтверждающие проведение межевания участков.

Межевание заключается в определении точных границ конкретного надела. При этом границы данного надела закрепляются с помощью специальных межевых знаков. Кроме этого определяются координаты границ для дальнейшего занесения в документацию. Стоит отметить, что межевание проводиться только для той земли, которая не состоит на государственном учете.

Можно ли продать определенную часть земли

Если участок состоит на государственном учете и его права официально зарегистрированы, то его обязательными атрибутами являются кадастровый номер и четко определенные границы, обозначенные в кадастровом плане.

Такую землю можно продавать, передать с помощью дарственной или менять, только если сделка проводится со всем участком.

Для продажи отдельной части земли или её разделения, следует провести дополнительное межевание. При этом каждая часть земли в обязательном порядке сопровождается однозначным описанием.

После дополнительного межевания каждый участок станет на отдельный кадастровый учет. В результате каждый участок будет иметь несколько кадастровых номеров, а надел будет рассматриваться как совокупность нескольких участков.

В результате появятся несколько отдельных объектов недвижимости, которыми и являются новообразованные земельные участки. Перед продажей нового участка следует зарегистрировать свое право на владение им в госучреждении и только затем приступать к реализации.

Участок должен быть поставлен на государственный учет в течение месяца. Его результатом являются удостоверенные в законном порядке кадастровые карты земельных участков, которые получат заявители.

Оформление купчей

Граждане РФ, которые имеют в частной собственности землю для дачного, садового или личного подсобного хозяйства, для возведения хозяйственных построек или индивидуального строительства, имеют право продать такой участок другому гражданину, несмотря на то, когда были получены права собственности на этот земельный надел.

Собственник может продать надел с помощью договора купли-продажи или купчей, зарегистрированной в Росреестре (раньше назывался Регистрационной палатой). Купчая составляется в письменной форме в одном документе, который должен быть подписан обеими сторонами.

Стоит отметить, что не обязательно заверять у нотариуса договор купли-продажи, хотя это и приветствуется.

Основные моменты договора

Договор обязательно должен содержать пункт, в котором четко определяются права и обязанности каждой из сторон.

Согласно законодательству, в нем также должны быть отражены предмет договора, стоимость земельного надела и его обременения, если такие существуют.

Все остальные условия (например, порядок осуществления выплат) включаются в купчую только по взаимному согласию продавца и покупателя.

При оформлении договора продавец должен с помощью документов доказать нотариусу свое законное право владения землёй. В качестве этого доказательства может выступать государственный акт или временной свидетельство. Кроме этого, приложение обязательно должно содержать план надела.

Стоит отметить, что использование покупателем участка земли не по назначению карается законом. Очень важно помнить, что потенциальным покупателем может быть, как физическое, так и юридическое лицо, если их статус не противоречит закону «О приватизации».

При заключении договора обе стороны должны предоставить нотариусу или другим уполномоченным должностным лицам следующие бумаги:

Паспорт.

Справка из БТИ о принадлежности имущества. Подробности можно найти на официальном сайте: http://www.rosinv.ru/.

Документы, которые подтверждют право собственности земельного надела или дома на его территории. В качестве них могут быть заверенные нотариусом договоры, свидетельства, удостоверения из БТИ, решения суда и т.д.

Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие задолженности за продавцом. Справку необходимо предоставлять только тогда, когда дом получен в дар или унаследован.

Согласие на отчуждение от супруга. Это следует предоставить, если недвижимость была куплена супругами.

Документы, подтверждающие правовой режим земельного надела и местоположение на нем недвижимости.

Справка об отсутствии обременения имущества. Она предоставляется в соответствии с данными паспортного учета.

Подтверждение того, что все остальные участники были предупреждены о цене и факте продажи дома и участка. Это подтверждение предоставляется в дополнение к другим бумагам только в том случае, если продаваемый дом в садовом товариществе является долевой собственностью.

Государственная пошлина и ее размер

На размер налога, который следует заплатить за регистрацию, влияет вид разрешенного использования земельного надела. Этот вид указан в кадастровом паспорте участка.

Согласно налоговому законодательству РФ, размеры госпошлин составляют:

1000 рублей для физических и 15000 рублей для юридических лиц в том случае, если на наделе будет размешен гараж.

1000 рублей и по 500 с каждой стороны договора в том случае, если на земле будет построен жилой дом. Размер налога также зависит от того, каким образом недвижимость переходит в собственность. Скорее всего, придется заплатить за договор дарения и права на недвижимость.

200 рублей за участок, предназначенный для дачного хозяйства, садоводства или огородничества.

Приложения к договору

Зависимо от типа недвижимости, к купчей следует приложить:

План участка земли и границ — для любого типа недвижимости.
Сводную оценочную ведомость на любые строения, которые находятся на земельном наделе — если они содержатся в договоре.
Условия конкурсного приобретения надела — если земля продается таким образом.
Требования залогодержателя — если объект договора обременен залогом.
Доверенность уполномоченных лиц выступать от имени сторон во время заключения договора.

Обратите внимание, что продавец отвечает за достоверность предоставляемой информации о границах земельного надела. Кроме этого, продавец несет ответственность даже за те претензии и имущественные права к объекту договора, о которых он сам не знает.

Регистрируем куплю-продажу

Согласно законодательству России, купчую нужно зарегистрировать в ЕГРП. Но если недвижимость находится в Москве или области, процедуре регистрации проводится в Росреестре.

Для того чтобы зарегистрировать сделку, в госорганы следует подать:

Ходатайство.
Правоустановливающий документ. Следует подать копию и оригинал.
Подтверждение исполнения сторонами указанных в договоре обязательств.
Кадастровый план.
Подтверждение оплаты регистрационного сбора.
Договор на предоставление соответствующей услуги.
Удостоверение личности.

Росреестр

Сотрудники Росреестра принимают ходатайство и в течение 2 дней его рассматривают. Если всё сделано правильно, заявитель получит уведомление об уплате определенной суммы за работу.

Когда оплата будет произведена, будут зарегистрированы сделка и права покупателя на землю. Без оплаты сделка будет считаться недействительной.

Может ли садовое товарищество продать заброшенную территорию?

Многим известно, что садовое товарищество может через суд изымать те участки, которые не используются своими хозяевами и за которые не перечисляются взносы уже долгое время. В таком случае садовое товарищество имеет полное право распоряжаться таким имуществом и землей.