Ипотека под вторичное жилье: нюансы оформления
Покупка вторичного жилья с использованием кредитных средств банка сегодня является одной из самых распространенных сделок.
Готовое жилье, покупаемое у прежних владельцев, привлекательно как для приобретателя квартиры, так и для кредитного учреждения. Из-за того, что в подобных сделках удается избежать многих рисков (например, не сдачи в эксплуатацию жилого дома недобросовестным застройщиком), банки охотно идут на снижение процентов по ипотечному кредиту для покупки жилья бывшего в употреблении.
Что говорит закон?
Действующее законодательство нашей страны охватывает все вопросы, касаемые урегулирования сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке в ипотеку.
Основным законом, регламентирующим правила заключения любых сделок с имуществом, является Гражданский Кодекс. Он содержит общие требования к договорам купли-продажи и ипотеки, права и обязанности сторон сделки, суть договора ипотеки и последствия от невыполнения заемщиком обязательств.
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулируют уже конкретно ипотечные сделки, а именно следующие аспекты:
- Порядок заключения и правила оформления договора об ипотеке;
- Требования, предъявляемые к имуществу, которое будет являться предметом залога;
- Порядок государственной регистрации сделки по приобретению имущества в ипотеку;
- Последствия неуплаты приобретателем имущества долга по ипотечному кредиту.
Этапы
Перед тем, как начать подбор подходящей квартиры, необходимо узнать в банке о размере займа, который может получить заемщик, а также рассмотреть все варианты получения ипотечного кредита на выгодных условиях.
Для того, чтобы банк рассмотрел кандидатуру потенциального заемщика и вынес свой вердикт относительно размера займа, необходимо предоставить в любое отделение банка:
- Копию трудовой книжки;
- Справку о доходах;
- Паспорт или иное удостоверение личности, приравненное к нему;
- Анкету-заявление, собственноручно заполненную в банке.
Самой главной характеристикой ипотечной программы для покупки жилья вторичного рынка является процентная ставка по кредиту, которая и оказывает решающее влияние на сумму долга перед банком и величину переплаты. Помимо процентов за пользование банковскими средствами нередко для заемщиков становятся неожиданностью другие дополнительные расходы, связанные с выдачей кредита или процессом погашения задолженности.
В случаях, когда кредитная организация одобряет выдачу займа для покупки жилого помещения на вторичном рынке, она обязана предоставить заемщику всю существенную информацию о кредите, а именно:
- Размер займа, на который может рассчитывать заемщик;
- Величину процентной ставки;
- Срок возврата долга по ипотеке.
Кроме того, банк вправе установить временные рамки, в течение которых физическое лицо вправе воспользоваться предложением по указанным условиям. За это время потенциальный заемщик должен найти подходящую по параметрам недвижимость и оформить в банке кредитный договор.
После того как банк одобрит выдачу денег, необходимо на вторичном рынке выбрать ту квартиру, которая устраивала бы потенциального приобретателя и подходила бы под требования, предъявляемые банком.
Когда с продавцом объекта недвижимости будут достигнуты все договоренности, в банк необходимо принести весь пакет документов на квартиру. Как правило, это стандартный список:
- Свежая выписка из ЕГРН;
- Правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации прав продавца – при наличии;
- Отчет независимой оценочной организации о рыночной стоимости квартиры;
- Предварительный договор купли-продажи;
- Кадастровый паспорт на жилое помещение.
После получения всех документов банк проводит проверку квартиры и продавца. После завершения проверки заемщик должен подойти в банк и оформить кредитный договор.
После получения кредитного договора покупатель и продавец обязаны подать документы для регистрации перехода права на квартиру в Росреестр. Сделать это можно в любом офисе МФЦ.
Регистрация сделки потребует от продавца и покупателя предоставление следующего пакета документов:
- Договор купли-продажи не менее чем в трех экземплярах;
- Квитанция об оплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 рублей.
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться дополнительные документы:
- Разрешение органов опеки на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
- Согласие супруга продавца на продажу совместно нажитого имущества
После покупки квартира в обязательном порядке должна быть застрахована.
После того, как Росреестр узаконит сделку по купле-продаже квартиры и выдаст все документ, подтверждающие факт государственной регистрации, в банк необходимо предоставить экземпляр договора купли-продажи, выписку из ЕГРН и договор страхования. После этого деньги, взятые у банка в долг, поступят на счет продавца недвижимости.
Важные моменты
Немало требований банковские организации предъявляют приобретаемому имуществу. Все дело в том, что именно эта квартира будет считаться находящейся в залоге у банка.
Если плательщик по кредиту не сможет рассчитаться с банком, то он вправе будет продать квартиру на торгах, чем обеспечит покрытие своих убытков, возникших по вине недобросовестного плательщика.
Прежде всего банки обращают внимание на такие характеристики квартиры, как:
- Отсутствие несогласованных перепланировок.
- Безопасность сделки (квартиры, право собственности, на которые возникло в результате недавнего наследования или дарения нередко отвергаются банками);
- Процент износа. Чем «старше» квартира и хуже ее состояние, тем выше вероятность в отказе со стороны банка.
Приобретателя недвижимости в ипотеку банки также тщательно проверяют.
Основные условия для одобрения кредита:
- Наличие гражданства РФ;
- Трудоустройство на постоянном месте работы;
- Высокая заработная плата, позволяющая вносить регулярные платежи по ипотеке;
- Отсутствие просрочек по кредитам, оформленным ранее;
- Иные кредиты и займы должны быть погашены до подачи заявки на ипотеку.
Та сумма, которую банк согласен выдать заемщику, никак не влияет на итоговое решение при выдаче займа.
Только после предоставления отчета о рыночной стоимости банком будет озвучена окончательная сумма, которую он согласен дать заемщику для приобретения жилья.
Если независимые оценщики укажут, что стоимость квартиры на рынке ниже той, что просит продавец, то покупатель должен будет внести первоначальный взнос в большем размере.
Многие российские банки работают по программам социальной ипотеки и одобряют ипотечные кредиты для военнослужащих, для молодых семей, для тех, кто использует материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Поэтому, перед тем как подавать в банк заявку на выдачу ипотечного кредита, следует узнать о возможной помощи со стороны государства для приобретения жилья.
Условия кредитования
Все крупные банки России сегодня предлагают практически одинаковые ипотечные программы для своих клиентов:
- Денежные средства могут быть выданы банком в рублях, долларах или евро.
- Срок, на который может быть взят кредит, не превышает 30 лет.
- Первоначальный взнос при покупке квартиры составляет не менее 10% от общей стоимости.
- Приобретаемая квартира в обязательном порядке страхуется после покупки.
- Платежи по ипотеке вносятся ежемесячно в едином размере.
Информация из следующего видео будет вам полезна:
Плюсы и минусы
Перед тем, как купить квартиру, необходимо взвесить все «за» и «против» покупки жилья на вторичном рынке. Квартиры, которые продают застройщики еще на этапе строительства жилого дома, значительно дешевле вторички.
Но, если недвижимость покупается с использованием кредитных средств, с последующим оформлением залога на нее, то можно выиграть на низких процентных ставках.
Банки оценивают возможные риски недостроя жилых домов и намеренно повышают проценты при оформлении ипотеки на квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия.
Несомненным плюсом квартир вторичного рынка является развитая инфраструктура и транспортные развязки в близлежащей местности. Новостройки, как правило, возводят на пустырях или окраинах населенных пунктов.
Вторичное жилье зачастую сразу после покупки готово к заселению жильцов. В новостройках же необходимо будет сделать ремонт и завести мебель.
Хотя выбрать достойный вариант на вторичном рынке очень непросто. Редко встретишь жилье в пригодном для эксплуатации состоянии после того, как в нем уже кто-то пожил несколько лет. Пожалуй, это единственный существенный минус таких квартир.
Если задуматься, то все плюсы от покупки уже готового жилья существенно перевешивают минусы.
И, тем не менее, в каждой конкретной ситуации будут свои нюансы. Некоторые банки, например, охотнее дают ипотеки для покупки жилья в новостройках. Или условия социальной программы и выбор на рынке недвижимости в отдельно взятом городе позволяют купить только квартиру в новом доме.
