Подробная инструкция по оформлению квартиры в ипотеку

Далеко не каждая молодая семья может похвастаться наличием собственных квадратных метров. Зачастую у молодёжи просто нет достаточных средств на приобретение квартиры или жилого дома, поэтому многие вынуждены проживать с родственниками или снимать квартиру у собственника за плату. Но есть и те, кто решается оформить покупку жилья в ипотеку.

Ипотечный кредит от обычного отличается тем, что купленная квартира до момента выплаты долга находится в залоге у банка, выдавшего кредит на её покупку.

Как у любого другого банковского продукта, у ипотеки есть преимущества и недостатки:

Чтобы заехать в квартиру не нужно копить или искать крупную сумму денег. Ипотека позволяет разделить стоимость жилья на равные платежи, которые необходимо будет вносить в банк ежемесячно. Но может случиться и так, что по какой-то причине снизится доход (больничный, увольнение или сокращение персонала на рабочем месте). Тогда выплачивать кредит будет невозможно, что приведёт к негативным последствиям.

После оформления всех необходимых документов, покупатель будет являться собственником недвижимости, несмотря на банковский залог. А это значит, что он сможет производить в квартире любые ремонтные работы, обставлять её мебелью по своему вкусу и так далее. Эти же манипуляции зачастую не возможны в съёмном жилье. Банк сможет выселить недобросовестного плательщика по займу только после того, как суд вынесет решение о выселении.

Приобретённая в ипотеку недвижимость по факту обходится её владельцу в разы дороже, ведь на окончательную стоимость влияют проценты по кредиты, страховые платежи, всевозможные банковские комиссии и другие расходы. Но собственник недвижимости сможет вернуть некоторую сумму в бюджет семьи, сдав документы в налоговый орган для возврата налогового имущественного вычета. На сумму вычета влияет не только стоимость квартиры по договору, но и платежи банку по процентам.

При покупке жилья в ипотеку можно воспользоваться государственной поддержкой по таким программам, как военная ипотека, поддержка молодых семей, поддержка работников бюджетной сферы.

На сегодняшний день ипотечный кредит является чуть ли не единственным решением для тех лиц, у кого нет возможности найти деньги на покупку жилья. И, несмотря на переплату, спрос на ипотечные займы остаётся высоким. В пользу ипотеки говорит и тот факт, что цены на недвижимость в перспективе вырастут в разы, поэтому копить на квартиру бессмысленно.

Порядок действий

Те, кто решает приобрести жилую недвижимость с оформлением ипотечного кредита, должны пройти следующие шаги:

За отдельную плату можно нанять риэлтора, который подберёт Вам подходящую квартиру, поможет с оформлением документов, а также посоветует оптимальный банк для взятия ипотеки. Но нужно помнить, что услуги таких специалистов, как правило, стоят недёшево.

Для подачи заявки в банк на получение денег необходимо собрать несколько документов и сделать с них копии. С собранным пакетом документов обратитесь в офис банка и подайте заявку на ипотеку. Кредитные организации рассмотрят Ваше обращение за несколько дней и озвучат своё решение. Если выдача денег будет одобрена, то Вам назовут сумму, которой Вы сможете воспользоваться. Если ответ будет отрицательным, то стоит обратиться в другой банк.

Только после положительного ответа банка можно приступать к выбору подходящей квартиры. Главное условие – стоимость недвижимости должна соответствовать той, которую озвучил банк. К тому же, потребуется заказать справки из Росреестра и паспортного стола, чтобы убедиться в чистоте предстоящей сделки.

Документы продавца на квартиру и отчет независимых оценщиков требуется отнести в банк, чтобы служба безопасности одобрила заключение сделки.

После того, как банк одобрит сделку, необходимо подписать договор ипотеки и договор купли-продажи.

Затем необходимо сдать документы на государственную регистрацию перехода права и регистрацию залога.

После того, как Росреестр зарегистрирует банковский залог и право собственности покупателя, можно обращаться в банк, чтобы тот перевел кредитные средства на счёт продавца.

На каждом этапе необходимо внимательно относится ко всей документации, ошибок быть не должно. Неплохо было бы знать основные правовые акты, касающиеся ипотеки, недвижимости и имущественных отношений. Вся процедура приобретения недвижимости с помощью заёмных средств потребует немало сил и времени.

До того, как обратиться в банк за выдачей кредита, тщательно взвесьте свои финансовые возможности. Следует предусмотреть и негативные варианты развития событий, такие как развод, потеря работы, смерть созаёмщика. В жизни может случиться всякое, поэтому следует трезво оценивать свои силы и возможные риски. Необходимо заранее узнать обо всех возможностях сэкономить на ипотеке. Вот некоторые варианты:

Обговорите со специалистами банка возможность внесения дифференцированных платежей. К концу срока размер выплат будет уменьшаться.

Подберите самую выгодную страховую компанию, у Вас есть такое право. Вы не обязаны страховаться в тех фирмах, которые предлагает банк.

Старайтесь вносить платежи чуть в большем размере, чем установит банк. Это позволит сократить переплату по процентам.

Отслеживайте новости от Центробанка. В будущем возможно снижение ставок по кредитам, это позволит рефинансировать ипотечный займ под более низкие проценты.

Узнаете обо всех льготных государственных программах, действующих в вашем городе. Не стоит откладывать в долгий ящик и оформление налогового вычета после покупки. Вам вернут не только часть стоимости жилья, но и часть выплаченных банку процентов.

Оформление

После того, как выбранная квартира будет одобрена банком, Вас пригласят на подписание договора ипотеки. Возьмите с собой все необходимые документы и вместе с продавцом квартиры, созаёмщиком, поручителем явитесь в назначенное время в офис банка.

В день подписания кредитного договора производится открытие расчётного счёта продавца квартиры, на который сразу переведут первоначальный взнос.

После этого составляется договор купли-продажи в простой письменной или нотариальной форме. Какую форму выберете именно Вы – значения не имеет, закон прямо это не регламентирует. Но будьте готовы к тому, что некоторые банки доверяют только нотариальному заверению, а это дополнительные расходы.

После подписания договора весь пакет документов надо будет сдать на государственную регистрацию в Росреестр, приложите копии всех документов.

В день получения документов с отметкой о государственной регистрации из Росреестра отнесите их в банк, чтобы он перечисли продавцу оставшуюся сумму.

Это самый ответственный и самый серьёзный этап приобретения жилья в ипотеку. После его завершения невозможно будет отказаться от всех своих обязательств.

Пакет документов

Подберите несколько банков, выдающих выгодные ипотечные кредиты, и сдавайте документы во все. В случае, если в одном из них выдадут отказ, останутся запасные варианты, драгоценное время не будет потеряно. Поэтому имеет смысл на первом этапе делать копии всех документов.

В банковском офисе заполняется анкета-заявление. Все сведения должны быть точными, без исправлений и ошибок.

Паспорт гражданина России с копиями всех страниц.

Свидетельство о заключении брака или его расторжении.

Если есть дети, то свидетельства об их рождении с копиями.

Документы об образовании.

Выписка из трудовой книжки, заверенная отделом кадров или бухгалтерией.

Справки, подтверждающие высокий и стабильный доход за последние полгода.

Иногда банки требуют документы о праве собственности на иное имущество, принадлежащее заёмщику.

Поручители должны написать согласие и представить справки о своих доходах.

Если Вы попадаете под действие какой-либо льготной программы, то представьте документы, подтверждающие это: удостоверение многодетной семьи, удостоверение военного и так далее.

На выбранную квартиру также требуются документы и их копии, которые обычно собирает продавец:

правоустанавливающие документы;

кадастровый паспорт;

справка о зарегистрированных в квартире лицах;

паспорта всех собственников квартиры;

если в число собственников входят дети, то понадобится разрешение от органов опеки на продажу жилого помещения.

Выше перечисленные стандартные наборы документов. Случается и так, что банки требуют представления дополнительных справок и разрешений, будьте готовы к этому.

Особенности ипотеки для военных

Вот уже несколько лет для военнослужащих действует специальная программа по субсидированию при покупке ими жилого помещения.

В каждом отдельном случае размер субсидии рассчитывается индивидуально и зависит от нескольких факторов: возраста и срока службы военного, количества членов его семьи, средней стоимости жилья в регионе.

Суть военной ипотеки заключается в том, во время службы на счёт военного регулярно перечисляется определённая сумма, которая служит первоначальным взносом при покупке жилья. После оформления ипотеки государство берёт на себя обязательства по выплате банковских процентов за ипотечный кредит.

Плюсов у такой программы много. Купить квартиру можно в любом городе стране, пакет необходимых документов минимален, страховка в некоторых случаях не требуется.

Но прежде, чем оформить такую ипотеку, военный должен отслужить как минимум три года. А в случае увольнения со службы государство освобождается от выплат, все обязательства по ипотеке переходят к собственнику – бывшему военному.

Покупка с залогом

Нередко возникают такие ситуации, когда приходится продавать квартиру, купленную в ипотеку. Такая необходимость может возникнуть из-за желания улучшить жилищные условия и купить квартиру побольше, из-за невозможности выплачивать платежи по ипотеке после изменений доходов или состава семьи, из-за желания сменить город или регион проживания. Продать заложенную банку квартиру сложно, но вполне реально.

Залоговая

Продавец заложенной квартиры обязан в письменном виде уведомить банк о желании продать квартиру с подробным указанием причин продажи. Банк в некоторых случаях может отказать в отчуждении ипотечного жилья, ведь в случае заключения сделки продавец обязан будет досрочно погасить ипотечный кредит. В этом случае банк понесёт убытки в виде недополученных процентов по займу.

Из-за того, что продажа заложенной квартиры – процедура непростая и хлопотная, стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной. Да и не каждый покупатель согласится тратить время и силы на сбор дополнительных документов.

В зависимости от того, на каких условиях покупатель приобретает квартиру, перечисление денег за жильё возможно в двух вариантах:

Если покупатель готов сразу оплатить покупку квартиры, то часть денег он переводит в банк для погашения ипотечного кредита, оставшаяся сумма полагается продавцу. При этом в договоре обязательно указывается срок снятия банком залога.

Если покупатель приобретает жилое помещение в ипотеку, то достаточно будет переоформить кредитный договор и закладную на нового собственника. Продавцу же полагается только та сумма, которую он успел перечислить банку для погашения займа.

Когда все финансовые вопросы будут улажены, банк оформляет все документы для снятия ипотечного бремени с продавца. С этими документами и договором купли-продажи стороны сделки должны явиться в Росреестр для государственной регистрации перехода права.

С обременением

Зачастую покупатели решаются купить квартиру, на которое наложено обременение, ведь цены на такое жильё гораздо ниже. Случается и так, что продавцу очень нравится район или планировка квартиры, или он просто не собирается в ней проживать, поэтому ему не так важны условия продажи.

Обременена квартира может быть:

банковским залогом.

арестом, если у продавца есть какая-либо задолженность. В этом случае сделка совершается только после снятия ареста уполномоченным лицом.

договором аренды. Случается, что продавец сдал жилое помещение третьим лицам на продолжительный срок, но вынужден продать квартиру до окончания срока аренды.

Зарегистрированным в ней человеком, который не подлежит выселению. В этом случае даже после оформления сделки выселить такого жильца не удастся и придётся жить с ним.

Продавец может и не предупредить покупателя о подобных обременениях, поэтому перед заключением сделки нужно заказать в Росреестре справку из ЕГРН с указанием залогов и арестов, а в паспортном столе – справку о прописанных лицах.

Если квартира с обременением приобретается осознанно, то для грамотного оформления сделки лучше обратиться к риэлтору, который поможет учесть все нюансы.

Риски

Покупать квартиру в ипотеку или нет – серьёзное решение. Прежде чем решиться на такой шаг, следует предусмотреть любые неожиданные ситуации и риски.

Доход должен быть стабильным и постоянным. Если есть перспектива увольнения или сокращения, то лучше отложить покупку. Не стоит загонять себя в долговую яму, выплаты по ипотеке не должны привести к снижению качества жизни. Если есть подобные риски, то следует заключить договор страхования жизни, здоровья и платежеспособности.

Не допускайте просрочек в платежах. По закону, если собственник квартиры допустил просрочку хотя бы три раза за один год, то банк может реализовать квартиру по заниженной цене для того, чтобы покрыть свои убытки. Старайтесь платить по ипотечному кредиту чуть раньше установленной банком даты.

Оформлять ипотеку в долларах или евро стоит только в тех случаях, если Ваш основной доход тоже начисляется в этой валюте. Иначе есть риск убытков из-за нестабильного курса. Если заработная плата выдаётся в рублях, то и кредит лучше брать в российской валюте.

В любом случае, если Вы не можете по каким-то причинам погашать свой долг по ипотеке, то не стоит скрываться от банка и игнорировать звонки от банковских работников. Напротив, выгоднее для Вас будет явиться в офис самому, где Вам предложат написать заявление с указанием причин невозможности погашения долга – затяжная болезнь, потеря работы, иные обстоятельства.

Банки заинтересованы в возврате денег и охотно идут навстречу, предлагая заёмщикам рефинансирование, уменьшение размера ежемесячного платежа за счёт продления срока кредита или отсрочку платежей.

И в заключение предлагаем к просмотру видео, в котором сравнивают плюсы и минусы взятия квартиры в ипотеку: