Как рассчитать стоимость доли в квартире
Разрешение этого вопроса считается достаточно сложной задачей даже для профессионалов на рынке недвижимости, не говоря уже о людях, которые никогда в жизни не сталкивавшихся с оценкой жилья.
Для определения цены целой недвижимости нужно просто сравнить параметры реализовываемого жилья с аналогичными параметрами квартиры, выставленной на продажу в определённом российском регионе. Это можно сделать, воспользовавшись неплохим ресурсом: http://www.domofond.ru/.
Различие в стоимости может немного колебаться от района месторасположения квартиры, качества ремонта и остальных деталей, тем не менее, в целом определить приблизительную стоимость жилья довольно просто.
Иначе обстоят дела с долями в квартире. Сложность проведения оценки в таком недвижимом имуществе связана, в первую очередь, с тем, что доли, отмеченные на бумаге, не так просто выделить в одной целой квартире в реальности. Бывает, что и обладатели жилья, находящегося в долевом владении, не всегда могут установить, где начинается и заканчивается участок каждого из них.
Помимо этого, цена установленной доли сильно зависит от многообразных деталей (численности содольщиков, численности комнат в квартире, присутствия или отсутствия прописанных в квартире людей и многих прочих факторов).
Факторы, воздействующие на оценку
Многие обладатели такой собственности думают, что можно оценить цену принадлежащей им доли в жилье с помощью обычного арифметического соотношения размеров доли к общей цене всего жилого помещения.
При всем при том, в результате подобной оценки очень часто случается завышение (намного реже занижение) стоимости такого имущества.
Чтобы самостоятельно установить стоимость доли в квартире необходимо учитывать множество аспектов, влияющих на итоговую цену. Перечислим некоторые из них:
- Присутствие или отсутствие у собственников долевого недвижимого имущества установленного порядка пользования общей квартирой.Как показывает практика, почти в 98 процентов случаев установить порядок пользования единой квартирой при долевой собственности по беспристрастным причинам почти невозможно. Тем не менее, если порядок все-таки установлен, это является позитивным фактором, воздействующим на увеличение цены доли в квартире.
Для свидетельства того факта, что последовательность пользования квартирой содольщиками установлена, могут служить лишь два документа. Во множестве ситуаций подтверждающим документом является непосредственно решение суда, устанавливающее порядок пользования совладельцами квартиры.
Нужно отметить, что юридическую силу имеет также письменная договоренность о порядке употребления общей квартиры, заключенное между обладателями долевого недвижимого имущества и в непременном порядке заверенное у юриста.
Без удостоверения нотариуса предоставленные соглашения правовой силой не обладают.
- Наличие или отсутствие быстрого доступа в квартиру. В этой ситуации, разговор идет об адекватности и понимании других участников и их реакции на возможную продажу доли в целой квартире.
Когда другие обладатели согласны на поселение какого-то жильца (или не согласны, тем не менее, не собираются мешать его вселению), стоимость доли, как правило, повышается.
Если же кто-либо из прочих обладателей настроен отрицательно, и покупателю нужно будет вселяться в купленное жилье через суд, стоимость доли в квартире значительно понижается. Продать подобную часть будет довольно трудно, так как покупатели нечасто покупают долевое имущество без предварительного просмотра и, разумеется, общения с прочими обладателями частей недвижимости.
- Огромная общая площадь жилья считается позитивным ценообразующим фактором, повышающей начальную цену одной из частей недвижимости.
Так как значительная площадь жилья предполагает наличие вероятности разъезда жильцов через определенное время, данное обстоятельство может повысить стартовую стоимость доли на треть. Почти каждый покупатель доли квартиры в будущем надеется, что совершит размен общей квартиры и покупку отдельного жилья.
Таким образом, размен трехкомнатной квартиры (в частности, на две однокомнатных) намного вероятней, чем размен однокомнатного жилья.
-
Стоимость части имущества существенно увеличивается (порой даже на 50 процентов) при наличии в общем жилье нескольких отдельных комнат, отвечающих числу всех владельцев долей. Если покупатель берет половину доли в двухкомнатной квартире или третью часть – в трехкомнатной, то он надеяться на отдельное проживание в отделенной комнате. В случае, когда продавец желает реализовать 1/5 часть в однокомнатной квартире, возможность найти покупателя очень снижается, не говоря уже о стоимости.
-
Огромное значение для оценки имеет и общая численность жильцов. Если реализовывается жилое помещение, где никто не живет и не прописан, цена его части может возрасти в 2 раза.
Это все, потому что каждый покупатель заинтересован в покупке, если во время приобретения он хотя бы какое-то время сумеет проживать во всем помещении.
Немалая численность жильцов в общей недвижимости неоднократно снижает стоимость ее части. Даже если в реализуемой квартире имеется исключительно один собственник, тем не менее, вместе с ним прописано еще несколько человек, спрос на долю в подобной жилой недвижимости резко уменьшается.
-
Наличие или отсутствие детей собственников. Безусловно, что при наличии несовершеннолетних владельцев процесс возможного размена жилья в дальнейшем сильно усложнится, так как в непременном порядке понадобится разрешение сотрудников опеки и попечительства на переезд детей в другое жилье. Это обстоятельство уменьшает стоимость частей жилья примерно на 40-50 процентов.
-
Продажа в дорогостоящий квартире, плюс ко всему, сильно уменьшает ее возможную цену. Это объясняется тем, что возможный покупатель скорее приобретет отдельную дешёвую недвижимость, нежели часть в элитном доме.
-
Продажа без предварительного просмотра приобретения служит фактором, отрицательно воздействующим на стоимость определенной части жилья. Отыщется не так много покупателей, для каковых безразлично состояние недвижимости, ремонт и личности остальных жильцов.
-
Как правило, на цену части недвижимости воздействует ее большой размер. Многие обладатели большей части жилья (в частности, 2/3 или 5/6) стараются завысить цену и продать собственную долю чуть ли не по стоимости целой квартиры. При все при том, покупатели осознают, что вовремя приобретения такой доли в жилье будет еще и другой собственник, имеющий аналогичные права на пользование общим жильем. Вследствие этого, обладателям больших долей необходимо снижать на них стоимость.
Кроме перечисленных факторов, могут быть и прочие обстоятельства, воздействующие на ценообразование вовремя продажи доли в общем жилье. Вследствие этого, покупателю лучше в то же время попробовать оценить продаваемую часть самостоятельно, воспользовавшись онлайн калькуляторами, а позже проконсультироваться у высокопрофессиональных риэлторов, которые прекрасно ориентируются на современном рынке недвижимости.
Результативны ли судебные споры
Подача подобного иска имеет смысл, если в жилье наличествует два, и более владельцев, и при этом у кого-то из них присутствует определенная доля в квартире, каковая меньше самой любой изолированной комнаты. Подобной незначительной частью суд на сегодняшний день, может даже признать всё, что меньше половины однокомнатной квартиры, а приобрести такую небольшую часть можно в случае, когда у её собственника наличествует другое жильё.
Для подобного судебного дела истец обязан провести экспертную оценку, тем не менее, учитывать, что к данному вопросу нет определенного подхода.
В частности, специалисты любой дипломированной компании, всегда оценивают часть недвижимости на основании того, что это наиболее массовая рыночная стоимость. Подобный подход, когда собственно так оценивается жилье, безусловно, имеет здравый смысл, тем не менее, таких справедливых оценщиков немного.
Другие же оценивают части в квартире с дисконтом, постоянно как проблемные, а точнее по третьему варианту. Необходимо учесть, что у некоторых компаний оценка выходит даже дороже, чем 50 процентов, поскольку они учитывают те доли, каковые висят и не реализовываются долгие годы в многообразных риэлторских базах.
Официально такие оценщики объясняют собственную оценку с дисконтом тем, что вот сложные доли, в самом деле, столько и стоят, тем не менее, мотивация в этом случае совсем другая. В случае, когда владелец части недвижимости хочет выкупить чужую мелкую часть, то понятно, что он собирается получить денежную выгоду, и приобрести по первой цене он не желает.
По третьей же стоимости он сможет приобрести материальную выгоду, с помощью которой он сумеет заплатить как за услуги оценщика, так и адвоката. Таким образом, подобные оценщики оценивают, как раз так, как выигрышно заказчику - тому, кто собирается выкупить долю в жилье.
А случается ведь и так, что судьи тоже осознают, как оценивает доли та или другая оценочная компания, тем не менее, судья при этом имеет право самостоятельно назначить того, кто сумеет сказать, какая цена определенной доли в квартире. И в таком случае, у судьи имеется поле для манёвров. Увы, обстоятельства, при каковых нужно оценить часть в квартире, образовывают благодатную почву для взяток в судебной системе.
