Можно ли продать часть квартиры и как это сделать
Продажа части в квартире из-за собственной правовой специфики считается достаточно трудной сделкой с недвижимостью, которая, как правило, связана с установленными юридическими сложностями. Так происходит из-за того, что владелец доли не может полностью распоряжаться квартирой и производить с ней юридически важные действия без согласия остальных обладателей долей.
Тем не менее, как показывает практика, множество долевых обладателей не могут прийти к общему решению и начинают препятствовать реализации одной доли в определенной квартире. Ситуация делается более сложной и из-за того, что в большинстве ситуаций квартира делиться на части лишь на бумаге, а в действительности владельцы точно не способны указать, где находится участок одного, и начинается участок второго.
Помимо этого, даже в случае согласия всех владельцев, продажа части в совместном жилье должно осуществляется с конкретным соблюдением всех наличествующих требований, предусмотренных нашим жилищным законодательством.
Правовые нормы
В отечественном Гражданском кодексе определено, что, квартира, которая, принадлежит нескольким владельцам (двум и более) может, располагается в долевом и совместном имуществе. Важное отличие между предоставленными правовыми формами заключается в том, что в первом случае любой из владельцев имеет свою выделенную площадь в общей квартире.
Главная специфика правового регулирования контрактов с долевой собственностью – это присутствие согласия всех владельцев на пользование предоставленной жилой недвижимостью. Обладание и пользование имуществом различается от владения, в том числе, одной из комнат.
Вся трудность в том, что долю в принципе, нереально отделить от остальных частей границей и запретить остальным владельцам пользоваться «чужой» территорией. Часть в совместной квартире регистрируется в юридической документации в качестве дроби (в частности, 1/2, 1/3, 1/4 и так далее).
Чтобы продать часть в общей квартире, требуется соблюдение непременного условия, а собственно преимущественного права остальных собственников.
Таким образом, при продаже одной из частей жилой недвижимости все прочие собственники (в т. ч. и бывший супруг) вправе приобрести эту часть прежде, чем она будет предложена остальным покупателям. Таким образом, обладатель одной из долей не обладает правом искать прочих покупателей, пока не приобретет официальный отказ от всех владельцев.
Порядок оформления сделки с приватизированным имуществом
Таким образом, чтобы продать собственную часть в общей квартире, располагающейся в долевом владении, ее владелец должен:
- Назначить стоимость и предложить приобрести принадлежащую ему долю остальным владельцам предоставленной квартиры. Для этого ему нужно известить любого из владельцев в письменном виде о собственном намерении продать часть в общей квартире, и плюс ко всему, указать в уведомлении стоимость и прочие значимые условия продажи;
- Если кто-то из владельцев выразит желание к покупке, необходимо будет оформить сделку. В этой ситуации сделка регистрируется так же, как и во время реализации целой недвижимости.
Важно! С 01.06.2015 года Росреестр принимает документы на регистрацию и в электронном виде: https://rosreestr.ru/site/. Это позволит ускорить оформление прав нового владельца.
- Если обладатели откажутся от покупки, необходимо получить их личный письменный официальный отказ и приступать к реализации собственной части в квартире другим лицам.
Если письменный отказ не будет вами получен, владелец не имеет права выставлять жилье на продажу на протяжении 1 месяца. Когда пройдет один месяц продавец может реализовать свое имущество любому покупателю, если никто из остальных обладателей за этот период не приобретет продаваемую часть.
При всем при том, в этой ситуации у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили и ознакомились с уведомлением о продаже части квартиры.
Во время продажи доли другому лицу владелец, как правило, обязан вместе со всеми другими документами представить в соответствующий регистрирующий орган отказ других собственников (как правило, в письменном виде) либо документы, которые подтверждают, что все владельцы получили надлежащее уведомление о продаже части в общем жилье примерно месяц назад, и никто из них не проявил желания купить отчуждаемую часть.
Если в самом начале несколько обладателей долевой собственности проявили желание приобрести продаваемую долю, владелец по собственному желанию способен выбрать, кому из них он реализует принадлежащую ему часть.
Если продавец во время продажи собственной части нарушил преимущественное право приобретения остальных владельцев квартиры, то любой собственник вправе подать в суд, чтобы возобновить собственное право. Законом определен трехмесячный период исковой давности, на протяжении которого обладатель долевой собственности способен оспорить продажу части в общей квартире.
Предоставленный срок будет начинаться с того дня, когда один из владельцев части в общем жилье, право которых на преимущественное приобретение было преступлено продавцом, узнал либо обязан был узнать о факте реализации доли в общем жилье любому покупателю.
Какие могут появиться трудности
Как уже говорилось, обладатель части в общей квартире способен столкнуться с установленными трудностями во время сделки. В первую очередь, они связаны с отказом остальных собственников жилья на продажу ее части остальным лицам, даже если они не собираются самостоятельно выкупать эту часть квартиры.
На практике, довольно часто случается, так что участники имущества специально уклоняются от приобретения уведомления, в котором заявлено о реализации доли в общем доме.
В результате, обладатель части, желающий ее реализовать третьему лицу, не имеет законного права зарегистрировать сделку, поскольку у него нет ни письменного отказа остальных обладателей квартиры, ни подтверждения того момента, что они получили письмо с уведомлением.
Еще более трудно обстоит ситуация, когда обладатель отчуждаемой части жилья не знает адресов месторасположения остальных собственников, и, таким образом, не может отослать им письменное уведомление.
В подобной ситуации закон разрешает отослать письменное уведомление по конечному известному ему адресу. При всем при том, в этой ситуации нельзя пропускать то, другие собственники попробуют оспорить правомерность осуществления сделки, подав иск в суд.
В предоставленных случаях продавцу рекомендуется собрать максимально много письменных свидетельств того, что он сделал все что возможно, и предпринял все допустимые меры для того, чтобы уведомить всех владельцев общего жилья о личном намерении совершить сделку. Это поможет ему аргументировать в суде собственное право на отчуждение своей недвижимости в пользу постороннего лица в ситуации возникновения спора.
Случаются и такие ситуации, когда другие обладатели собственности преднамеренно затягивают процесс реализации недвижимости. Для этого они предоставляют согласие на приобретение, не планируя ее в будущем покупать.
В некоторых непростых случаях, когда владельцу доли по определенным причинам не удается реализовать собственную часть недвижимого имущества, применяются следующие схемы реализации:
- иск в суд с требованием приобрести собственную долю. Законом допускается, что в ситуации невозможности совместного употребления общей квартиры (в том числе и в однокомнатной квартире), обладатель меньшей части может в суде, при отсутствии контракта, потребовать от второго владельца выкупа собственной доли;
- оформить контракт дарения. Трудность оформления контракта по продаже части в недвижимом имуществе подвергнет к тому, что продавцы должны улучшить это соглашение под видом дарения, поскольку обладатель доли в данном случае не обязан уведомлять остальных дольщиков. В этой ситуации участники сделки подписывают соглашение дарения, а средства передаются или лично продавцу, или с помощью депозитарной банковской ячейки.
Остальные участники долевого имущества способны попробовать оспорить предоставленную сделку в суде, тем не менее, на практике, им будет чрезвычайно сложно доказать, что случилась собственно продажа части долевого имущества, а не дарение. При всем при том, используя предоставленную схему, необходимо помнить, что при дарении появится обязанность уплатить довольно немалый налог.
Еще один способ, который сведет к минимуму вероятность оспаривания контракта, это «подарить» покупателю незначительную часть доли (в частности, пару квадратных метров), а после этого, предложить ему, как одному из владельцев общей квартиры, приобрести оставшуюся площадь.
Похожий вариант продажи части в общей собственности – употребление соглашения залога, когда официально, документально покупатель является залогодержателем предоставленной доли и приобретает ее впоследствии «неисполнения» должником (а точнее продавцом) обязанности полностью погасить имеющийся долг.
Употребляя данные способы, продавцу и покупателю не нужно забывать, что данные соглашения все-таки способны быть признаны судом «деланными».
Следовательно, самое трудное в продаже части в подобной квартире – это уведомление остальных владельцев и соблюдение их выигрышного права приобретения предоставленной площади.
