Как оформить документы к купле-продаже квартиры?
Сегодня оформление документов для купли-продажи квартиры является тяжелым и сложным занятием. Почему? Например, вам нужно правильно составить договор о купле-продаже вашего имущества, что уже является непростой задачей. Кроме этого, необходимо предоставить большое количество документов в ФРС. Именно поэтому многие обращаются в специализированную фирму, экономя так свое время, силы и нервы.
После оформления пакета необходимых документов и предоставления их в ФРС, можно сказать, что вы почти завершили сделку. Важно, что сделка будет закрытой только после того, как покупатель получит документы на право собственности квартиры.
Для начала необходимо составить договор о купле-продаже недвижимости. Следует составлять его в письменной форме, а при возможности — заверить нотариально. В документе должны содержаться следующие пункты:
- Стороны — в случае физических лиц это должны быть их паспортные данные, а в случае юридических — полное наименование лица.
- Предмет договора — под ним подразумеваются все характеристики и параметры квартиры, благодаря которым их можно идентифицировать: адрес, количество комнат и так далее.
Что нужно учесть в договоре
- Список проживающих лиц и их прав использования после покупки недвижимости покупателем или положение об их отсутствии.
Кроме этого, в договоре должно быть положение с указанием того, что в квартире никто не прописан. При этом особенное тщательно необходимо проверить, были ли выписаны несовершеннолетние дети продавца в согласии со всеми правилами.
В ФРС необходимо предоставить 3 экземпляра договора. Кроме этого, для оформления сделки необходимо подать в ФРС: заявление о регистрации прав— бланк можно попросить у специалиста или скачать самостоятельно на официальном сайте; документы БТИ; выписку из домовой книги, а иногда может потребоваться копия финансово-лицевого счета квартиры. Кроме этого, продавец должен документально доказать имущественное право на недвижимость.
После получения покупателем соответствующих документов сделка является завершенной.
«Подводные камни» при заключении договора
Для участников рынка такой договор считается обыденным документом. Но он, как юридический документ имеет свои тонкости. Юридически неграмотно составленный договор в будущем может принести определенные проблемы для каждой из сторон сделки. Внимательность, грамотность, а также знание всех тонкостей составления такого типа документа поможет их избежать на самой начальной стадии.
Что представляет собой договор
Договор в целом представляет собой оговоренное и зафиксированное документально соглашение лиц о заранее оговоренных обязанностях и правах. Документнельзя заключить по принуждению, только в добровольном порядке. Следует оформлять только тогда, когда каждая из сторон согласна со всеми его условиями и ставит свою подпись в конце, подтверждая, что берет на себя ответственность за исполнениеконкретных обязанностей. Договор фиксируется на бумажном носителе, является единым подписанным документом.
Договор купли-продажи– это документальное соглашение, подтверждающее факт передачи продавцом имущества покупателю за заранее установленную цену.
Данный договор является важнымдокументом. Все отношения, вытекающие из условий договора, регулируются в России Гражданским Кодексом.
Эта разновидность договора сегодня является самой распространенной в финансово-хозяйственной деятельности различных субъектов экономических отношений.
Договор о покупке-продаже недвижимости после подписания создает у обоих сторон (покупателя и продавца) взаимные праваи обязанности. Этот документ является двухсторонним. Лицо, являющее продавцом по договору, должен быть собственником данного объекта недвижимости.
В данной статье под имуществом имеется в виду недвижимость (земельный участок, квартира, здание, сооружение и прочее) (Ст. 549 ГК).
Договор о покупке или продаже недвижимости оформляется в строго установленном письменном виде и проходит обязательную госрегистрацию, причем регистрации подлежит не составленный и подписанный документ, а передача прав на собственность по нему от продавца к покупателю.
Согласно ст. 550, 551 ГК РФ,документ может быть признан незаключенным. Причинами для этого могут быть несоблюдение установленной формы или не прохождение госрегистрации.
Форма и структура документа
Иногда форму договора о покупке-продаже недвижимости используют для оформления другой юридической сделки – обмена жилых помещений, что не противоречит действующим законам. Для корректного составления договора,внимание следует обратить на его структуру.
Любой договор имеет вступление, содержащее такие элементы, как:
- наименование договора;
- дата и место его заключения;
- номер договора;
- паспортные данные участников, являющиеся полными и действительными (серия, номер паспорта, дата выдачи, орган, выдавший его, адрес регистрации, адрес фактического проживания);
- полное название юридического лица-участника сделки (если таковые имеются), а также его организационно-правовая форма собственности, фактический адрес местонахождения, ИНН;
- фамилии, имена и отчества участников, действующих от имени сторон. Для юридических лиц – это Генеральный директор, действующий согласно уставным документам компании. Если лицо-участник договора действует по доверенности, то необходимо указать ее реквизиты.
Далее необходимо определить роли для участников договора: продавец, покупатель.
Все участники договора должны достичь возраста 18 лет (с 14 до 18 лет сделки такого рода должны осуществляться только после предоставления письменного согласия на сделку законных представителей).
Основная часть договора состоит из разделов (статей), которые отражают суть и условия самой сделки:
- предмет договора (вещь или товар, в частности недвижимое имущество);
- дата заключения договора, срок его действия;
- порядок взаиморасчетов;
- размер и возможные условия платежей;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- подписи сторон, без которых договор является недействительным.
Если имущество состоит в долевой собственности, то каждый владелец должен подписать договор или же для каждого владельца заключается отдельный договор на продажу его доли.
Согласно ст. 554 и 555 ГК РФ обязательным в документе является описание:
- предмета договора;
- стоимость объекта сделки.
Имущество в документеопределяется так, чтобы его можно было определенно установить, в том числе определить его точное нахождение на земельном участке.
Если, к примеру, происходит продажа земельного участка, то в договоре должны быть учтены: месторасположение (адрес), кадастровый номер, категория земли, площадь, цель использования.
Цена имущества указывается в расчете за одну единицу площади. Итоговая цена в этом случае будет определяться исходя из реального размера имущества продаваемого.
В п.1 ст. 432 ГК РФ сказано, что если нет информации об объекте недвижимости или его цене объекта, то сделку можно считать незаключенной.
К обязательным элементам договора при покупке-продаже недвижимости относят:
- реквизиты сторон, заключающих сделку;
- максимально полное описание предмета сделки (адрес, метраж, этаж и пр.);
- форма приобретения (доля или целая часть);
- перечень лиц, которые могут проживать на территории данной недвижимости, если таковые имеются;
- описание документов, подтверждающих право владения недвижимости, подлежащей продаже;
- дата освобождения продавцом недвижимости;
- реальная стоимость объекта.
Важность каждого из этих пунктов можно проследить на примере корректного заполнения реквизитов сторон. Если данная часть договора будет содержать некорректную или ошибочную информацию, то под угрозу будет поставлена юридическая значимость документа, а денежные средства перечислятся не на счет контрагента, а другому лицу. Это может привести к проблемной ситуации их возврата.
При указании в документе реальной цены объекта недвижимости должна быть указана реальная стоимость, по которой будет совершена сделка. Часто в качестве цены указывают балансовую стоимость недвижимости, рассчитанную Инвентаризационным Бюро, которая может быт в несколько раз ниже настоящей стоимости. Делается с целью того, чтобы не выплачиватьНДФЛ с суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Еще один вариант занижения реальной стоимости – уклонение от уплаты госпошлины нотариусу, берущему некоторый процент от суммы сделки.
Идя на такие условия, продавец должен понимать, что недобросовестный покупатель может ему заплатить минимальную сумму, указанную в договоре, но не рыночную стоимость объекта. В этом случае в судебном порядке продавцу необходимо будет доказать, что в сделке шла речь о гораздо более высокой цене. Формально покупателем не нарушены никакие из сторон договора о покупке имущества, поэтому вернуть недвижимость обратно будет непростым делом.
Покупатель, заключая договор с заниженной балансовой стоимостью, также несет риск. В случае расторжения сделки недобросовестный продавец может вернуть ему только стоимость, указанную в договоре.
Так, отражая в договоре фиктивную стоимость объекта недвижимости, в случае спора по сделке, закон не сможет встать на их защиту покупателя.
Очень важным пунктом договора, на который покупателю нужно обратить внимание, является гарантия отсутствия прав третьих лиц на недвижимость. Это могут быть жильцы, выписанные временно (находящиеся заграницей, в тюрьме, в армии, в больнице и пр.). Продавец передает правана имущество, свободное от притязаний и прав третьих лиц. Следует проверить то, что данная квартира не является залоговым или арестованным имуществом.
Если отсутствует достаточный опыт в подобных сделках, то не стоит пытаться совершить ее собственными силами. Экономия на услугах агентств может привести к негативным последствиям. Тогда будут потеряны не только денежные средства, но и время.
Чтобы сделка была правомерной не только на момент ее заключения, но и в будущем и не преподнесла неприятных сюрпризов, осуществлять ее необходимо только под надзором или с помощью профессионала. Специалист по купле-продаже имеет достаточный опыт, а также юридически грамотно составленный договор. Он владеет всеми нюансами такого вида сделок.
