Апартаменты и квартира: в чем их разница и что выбрать?

Апартаменты, считавшиеся до недавнего времени исключительно западным вариантом недвижимости, постепенно набирают популярность и во многих крупных городах нашей страны. И, тем не менее, по мере роста доли апартаментов на российском рынке недвижимости, вопросов у населения меньше не становится.

Что представляют собой апартаменты?

Большинство наших сограждан ошибочно полагают, что апартаменты отличаются от привычных всем квартир только своими внушительными габаритами и нестандартной планировкой. И встречая на рынке недвижимости предложения о продаже компактных апартаментов, многие испытывают растерянность.

Но самым главным отличием их от иных видов жилых помещений является назначение. Если квартиры, гостинки и комнаты в общежитиях числятся в Едином государственном кадастре недвижимости как жилые помещения, то апартаменты относятся к нежилым помещениям.

Это обстоятельство позволяет сравнительно легко переделывать под апартаменты бывшие офисы и служебные помещения. Именно поэтому чаще всего такое жилье встречается не в жилых многоквартирных домах, а в деловых комплексах и бизнес-центрах. Часто предприимчивые бизнесмены из коммерческих зданий переоборудуют полноценные апарт-комплексы.

Несмотря на своё назначение, прописанное в документах как нежилое, апартаменты используются именно для проживания. По своему правовому статусу они больше схожи с гостиничными номерами и законодательно определены как помещения, состоящие из двух или более комнат с оборудованной кухней.

Площадь должна превышать 40 квадратных метров. Так как они не являются жилыми помещениями, то и прописаться там не получится. Но так же, как и в случае с гостиничными номерами, в апартаментах можно оформить регистрацию временного проживания на срок, не превышающий 5 лет. При этом работники паспортного стола согласятся провести процедуру временной регистрации только в том случае, если жилье находится в гостиничном или в офисно-гостиничном комплексе.

Несмотря на эти нюансы, всегда находятся покупатели, готовые к необходимости прописываться в другом жилом помещении. Некоторых даже не смущают сложности при переоформлении апартаментов в жилое помещение, если такая необходимость возникнет.

Но ряд потенциальных покупателей смущает тот факт, что апартаменты, расположенные по соседству, с течением времени собственники могут переделать в офисные помещения, что может помешать комфортному проживанию. Но вряд ли кто-то пойдёт на это, так как гораздо выгоднее будет купить помещение, предназначенное конкретно для офиса, чем фактически жилое помещение превращать в контору.

О том, что скрывает за собой покупка аппартаментов с юридической точки зрения, узнаем в следующим видео:

Предполагаемые траты на коммунальное обслуживание

Допустим, что возможность использования апартаментов как основного места прописки не особо беспокоит покупателя. А вот предстоящие расходы на содержание имущества не могут не волновать потенциального собственника.

Содержание их в элитном комплексе обойдётся собственнику не дешевле 30 000 рублей в месяц. И это только расходы на коммунальные платежи. Конечно, всё зависит от индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости, в частности, от площади. Чем выше площадь, тем выше траты.

За апартаменты бизнес-класса, площадью около 100 квадратных метров, владельцу придётся заплатить коммунальным службам вдвое меньше – около 15 тысяч рублей.

Так как небольшие помещения эконом-класса не настолько распространены в нашей стране, чтобы делать выводы о средних затратах на платежи за коммунальные услуги, то специалисты только предполагают, что собственнику помещения площадью около сорока квадратных метров в среднестатистическом здании придётся платить за содержание имущества не меньше шести тысяч рублей ежемесячно.

В любом случае, приобретая нежилое помещение, надо быть готовым к тому, что коммунальные платежи за его содержание всегда выше коммунальных платежей за обычную квартиру примерно на 10-15%.

Налог на имущество

Если сравнить налог на недвижимость, подлежащий уплате в государственную казну за квартиру и аналогичные по площади апартаменты, то и тут разница не в пользу последних.

После введения новых правил начисления налоговых платежей, собственники жилых помещений имеют право на вычет 20 квадратных метров из общей площади квартиры, облагаемой налогом.

Иными словами, на налог за жильё действует скидка в размере 20%. Апартаменты, как нежилые помещения, облагаются налогами безо всяких льгот. К тому же, налоговый коэффициент за них составляет 0,5-2%, ставки на жилые помещения меньше – всего 0,1-2%

И всё же, разница между размером налоговых платежей за апартаменты и аналогичную по площади квартиру будет минимальной за счёт того, что, как правило, кадастровая стоимость нежилых помещений гораздо ниже кадастровой стоимости жилья.

А ведь именно кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент, и является размером налога.

Специалисты рынка недвижимости успокаивают своих клиентов, переживающих из-за высокой налоговой ставки.

В действительности, разница в платежах за квартиру и нежилые помещения гостиничного типа составит несколько тысяч рублей в год, но и стоимость апартаментов существенно ниже аналогичной по площади квартиры. Поэтому выгода, полученная при покупке апартаментов, с лихвой окупит повышенные налоговые платежи на много лет вперёд.

Что представляет собой квартира?

Что такое квартира, представляет себе каждый житель нашей страны. Это обособленное жилое помещение с отдельным входом и необходимыми для проживания коммуникациями – водопроводом, электрическими сетями, системой отопления и так далее.

На рынке вторичной недвижимости и в новостройках можно найти квартиры любой площади, различной планировки и даже этажности. Имея в собственности этот вид жилого помещения, собственник может проживать там сам или сдавать в аренду.

Цены на квартиры зависят от многих факторов. В первую очередь, от того находится квартира в только что построенном доме или в доме советских времён. Район, где располагается квартира, и прилегающая инфраструктура также влияют на конечное значение цены. Площадь, планировка, отделка, наличие мебели и бытовой техники от прежних хозяев также закладываются в стоимость квартиры.

Как правило, цены на жилые помещения в новых домах выше, чем на квартиры вторичку. Но зачастую застройщики устраивают акции, предлагая существенную скидку при покупке квартиры до определённого срока.

Какие имеются различия

Прописка

Правовой статус апартаментов, как нежилого помещения, не позволяют оформить их в качестве основного места жительства собственника. Временная регистрация возможна, но только в исключительных случаях, когда апартаменты являются частью гостиницы или отеля. С квартирой подобных проблем не возникнет.

Инфраструктура района

Еще одним существенным недостатком апартаментов является тот факт, что часто они располагаются в реконструированных административных зданиях или даже в стенах бывших заводов, что вовсе не гарантирует наличие рядом школы, детского садика или поликлиники. В лучшем случае, рядом будет магазин и автобусная остановка. Квартиры же находятся в районах с развитой инфраструктурой.

Цена

Стоимость апартаментов, как нежилых помещений, существенно ниже стоимости квартир. Разница в цене составляет около 10-15 процентов. Естественно, если сравнивать недвижимость в пределах одного района и категории (элит, бизнес, эконом).

Коммунальные платежи

Из-за того, что апартаменты являются коммерческой нежилой недвижимостью, суммы, ежемесячно отчисляемые за коммунальные услуги, будут значительно выше, чем за квартиру.

Разница в цене будет составлять от 10 до 25% в зависимости от назначения платежа. Как правило, здания, в которых находятся апартаменты, подключены к городским коммуникациям через посредников, жилые многоквартирные дома – напрямую. Это тоже сказывается на конечной сумме платежей.

Субсидии на коммунальные услуги

Некоторые категории граждан, владеющие жилыми помещениями, согласно законодательству имеют право оформить субсидию (скидку) на оплату коммунальных платежей. Собственники апартаментов такого права лишены.

Повышенный налоговый коэффициент

В отличие от жилых помещений, нежилые облагаются налогом, исчисляемым по повышенной налоговой ставке – до 2%, что делает разницу в налоговых платежах между квартирой и апартаментами существенной – до нескольких тысяч в месяц.

Хотя, есть вероятность того, что органы местной власти пойдут навстречу владельцам апартаментов и снизят налоговый коэффициент для данного типа недвижимости в отдельно взятых городах.

Общее имущество в доме

Согласно Жилищному кодексу, вместе с квартирой собственник приобретает право на общее имущество, расположенное в доме – лестницы, чердаки, подсобные помещения в доле, пропорциональной площади занимаемого жилого помещения.

Собственники апартаментов такого права лишены. Единственным собственником подвалов, чердаков и иных помещений в доме, в котором располагаются офисы и апартаменты, является застройщик.

Поэтому, для пользования служебными помещениями может понадобиться официальное разрешение собственника здания, в некоторых случаях придётся заключать возмездный договор аренды.

Создание товарищества собственников

Многим известна такая форма объединения людей, как товарищество собственников жилья, которое создаётся с целью согласованного владения общим имуществом жилого дома.

Владельцы нежилых помещений создать ТСЖ не могут, но могут объединиться в простое товарищество на основе подписания всеми жильцами специального договора или соглашения.

Возможность осуществления перепланировки

Владельцы апартаментов практически не ограничены в проведении перепланировки. Единственное исключение – запрет на демонтаж несущих конструкций. Остальные перегородки можно смело переносить.

В случае с квартирами дело обстоит гораздо сложнее. Предстоящую перепланировку надо будет согласовать с органами муниципальной власти, занимающимися этими вопросами.

Для этого потребуется приложить немало усилий и потратить кучу времени. Обязательными будут разрешения на изменения внутри квартиры от пожарной службы и органов санитарно-эпидемиологического контроля. Далеко не каждый проект перепланировки получает одобрение уполномоченного органа.

Преимущества и недостатки

Перед покупкой недвижимости, потенциальному покупателю необходимо хорошо взвесить все плюсы и минусы, прежде чем сделать свой выбор в пользу апартаментов или квартиры.

Плюсы апартаментов:

Стоимость нежилых помещений, предназначенных для проживания, существенно ниже стоимости квартир;

При необходимости владелец апартаментов сможет легко осуществить перепланировку внутри помещения, единственный запрет действует на демонтаж несущих конструкций;

Очень легко переделать под офис или иной вид коммерческих помещений.

Минусы, касающиеся апартаментов:

В нашей стране законодательство в отношении такого вида недвижимости, как апартаменты, не проработано. Приходится применять правила, действующие для всех видов коммерческой недвижимости без учёта существенных нюансов;

Оформить помещение как место основного проживания невозможно. Временная регистрация возможна, но существует масса нюансов;

Владение ими не даёт права пользоваться общим имуществом по своему усмотрению, из-за того, что Жилищный кодекс на апартаменты не распространяется;

Высокие расходы на коммунальные и налоговые платежи;

Отсутствие социально-значимых объектов в шаговой доступности от апартаментов.

В итоге, на сегодняшний день между ними существуют следующие различия:

По документам являются нежилыми помещениями и могут располагаться в деловых центрах наряду с офисами. Квартира же – жилое помещение.

Собственник может прописать в квартире кого угодно, владелец апартаментов не сможет прописать в них даже самого себя, возможна только временная прописка в некоторых случаях.

Для того чтобы признать нежилое помещение апартаментами, необходимо, чтобы оно состояло как минимум из двух комнат и его площадь превышала 40 кв. м. К квартирам нет никаких подобных требований.

Стоимость такого вида жилья на рынке недвижимости существенно ниже стоимости квартир.

Почему при всех существующих минусах спрос на апартаменты не падает?

Владельцы апартаментов признаются, что перед покупкой учли все минусы и возможные неудобства от эксплуатации данного типа недвижимости. И, тем не менее, они решились на приобретение по нескольким причинам.

Прежде всего, их привлекает новый стиль жизни, пришедший к нам с запада. Ведь зачастую с помещением собственник получает возможность пользоваться дополнительными услугами – уборкой в комнатах, доставкой еды, услугами прачечной, что соответствует гостиничному сервису. К тому же, можно подобрать апартаменты, находящиеся в шаговой доступности от основного места работы.