Можно ли купить квартиру без первоначального взноса?

Как купить квартиру без первоначального взноса

Приобретая квартиру, человек должен ознакомиться со всеми имеющимися программами банков, взвесить все преимущества какого-то конкретного предложения.

Использование программ банка – замечательная возможность превратить в жизнь мечту.

Благодаря ипотечным программам можно приобрести новую квартиру или расширить уже имеющуюся.

Внесение первоначального капитала является обязательным при любой ипотеке. Но это происходит тогда, когда банком применяются стандартные требования к потенциальным клиентам. Сейчас банки стремятся выдать ипотечный кредит на специальных условиях. Одним из них является отсутствие первоначального капитала у заемщика.

Необходимость иметь собственную квартиру дает покупателям выбор: приобрести недвижимость по стандартной программе или же в ипотеку, не имея своего накопленного капитала.

Условия, при которых можно получить ипотечный кредит

Для такого варианта покупки квартиры необходимо соблюдение условий:

Цена покупаемой квартиры в реальности должна быть меньше оценочной стоимости. Так как банк всегда перед приобретением квартиры проводит оценку стоимости недвижимости, важно, чтобы реальная цена покупаемой квартиры (дома) была равна или же была меньше оценочной стоимости по расчетам банка. При несоблюдении данного условия заемщик не получит одобрения на выдачу ипотеки.
Заработная плата и другие официальные источники получения дохода заемщика должны быть высокими, а кредитная история – хорошей. Одним словом, к заемщикам при таком виде ипотеки предъявляются более жесткие условия.

Недостаток данного варианта - завышенная ставка на 2-5% по ипотечной программе в сравнении со стандартной. При обычной ипотеке обязательный первоначальный капитал должен быть более 10%.

Таблица 1 - Сравнение ипотеки с первым зносом и без него

Критерий	Стандартная ипотека	Ипотека без первоначального капитала
Первоначальный (собственный) капитал	10-60%	0%
Срок ипотеки	1-30 лет	1-30 лет
Ставка по кредиту (ипотеке)	10-19% (на сентябрь 2015 г.)	Может превышать ставку по стандартной ипотеке
Уровень платежеспособности	Средние доходы по региону	Доходы должны быть выше среднего
Кредитная история	Хорошая или удовлетворительная	Безупречная кредитная история

Виды ипотек и кредитов для приобретения недвижимости

Ипотека под залог имущества. В данном случае банк может принять положительное решение и выдать ипотеку, если гарантом вашей платежеспособности будет какое-либо имущество, находящиеся в вашей собственности, или даже доля в квартире или доме. Банки обычно выдают такую ипотеку в той же области или крае, где находится заложенная недвижимость. При таких условиях предоставляется возможным приобрести только более дешёвое жилье по сравнению с залоговым. Такие банки, как «Сбербанк», «Альфа-банк» довольно часто идут на такие сделки.

Потребительский кредит, как вариант для первоначального взноса в ипотеку. Если нет накопленного капитала для первоначального взноса и нет залогового имущества, то первый взнос можно оформить в виде обычного потребительского кредита. Сумма кредита выбирается равной сумме необходимого взноса. Однако не во всех случаях удается получить необходимую сумму.Так как срок кредита на любые цели намного меньше ипотечного, беззалоговый кредит выдается на небольшую сумму. Поэтому часть денег придется добавить самому заемщику. Правда такой вариант является менее выгодным для покупателя, так как процентные ставки по кредиту на потребительские цели значительно выше, чем по ипотеке.

Двойная ипотека. В данном случае берется две ипотеки. Первая – на первоначальный капитал под залог имеющейся недвижимости. Вторая – под залог квартиры, которую заемщик хочет приобрести. Важно знать, что платеж по двум ипотекам будет значительным, так же, как и процентные ставки. Также надо рассчитывать, что придется выплачивать проценты, основной долг по кредиту и первоначальный взнос одновременно двум банкам. Не каждый банк пойдет на такую сделку ввиду большого риска.

Материнский капитал, как вариант первоначального взноса. Сейчас решается вопрос о разрешении использования материнского капитала сразу после рождения ребенка. Ранее действовала редакция закона, при которой материнским капиталом на приобретение жилья можно было использовать только по достижении ребенком 3 лет. После вступления изменений в силу закона получить первоначальный взнос будет проще.

Рассрочка

Данный вариант предназначен для людей, которые желают приобрести собственные квадратные метры жилплощади, но не имеют для этого первоначального взноса, и, как следствие, не могут пользоваться стандартными ипотечными программами. Чаще всего, рассрочка предоставляется, когда надо купить квартиру от застройщика без первоначального взноса.

Преимущества покупки квартиры в рассрочку:

Можно не иметь первоначального взноса;
Постоянные платежи на протяжении всего срока договора;
Фиксированная цена;
Возможность досрочного выкупа недвижимости;
Возможность частичного досрочного погашения.

В таблице 2 представлено сравнение ипотеки и рассрочки без первого взноса.

Таблица 2 - Сравнение ипотеки и рассрочки

Рассматриваемые параметры	Ипотека без первоначального взноса	Рассрочка без первоначального взноса
Кем предоставляется	банками	застройщиком
Требования к заемщику	Достаточно жесткие требования к доходам, плетежеспособности и кредитной истории заемщика	Стандартные требования. Оформляется только договор купли-продажи, где указывается схема погашения ипотечного кредита и другие детали
Возможность продажи недвижимости	Заемщик может продать квартиру с невыплаченной ипотекой, если найдет покупателя. Банк также может выкупить недвижимость неплатежеспособного клиента за долги	Заемщик не может продать квартиру пока полностью не расчитается с застройщиком
Сроки предоставления	Чаще всего 10-15 лет	От 1 года до 10 лет. Чаще всего на 3-5 лет.
Вид приобретаемого жилья	Может быть как вторичное жилье, так и новостройка от застройщика	Застройщик чаще всего предоставляет квартиру в строящемся доме
Процентные ставки	Процентная ставка в районе 10-19%. Предоставляется на весь срок, также в расходы входит страховка, комиссия за открытие счета и другое.	Рассрочка до одного года предоставляется на беспроцентной основе. Чем больше срок рассрочки, тем выше процентная ставка. За 3 года рассрочки переплата за квартиру, как правило, составит не более 10%

Рассрочка в Москве и Подмосковье

Сейчас на рынке квартир Москвы и Подмосковья предлагаются различные программы по приобретению недвижимости в рассрочку.

Одной из них является программа АИЖК. В рамках данной программы совершаются следующие шаги:

подбирается квартира или дом;
определяется период рассрочки. Сейчас выдаются рассрочки сроком от 1 года до 35 лет.
затем оформляются все необходимые документы для покупки в рассрочку недвижимости.

Далее покупатель может полностью пользоваться квартирой или домом, а также имеет возможность оформить постоянную регистрацию.

Однако, право собственности можно будет получить после полного закрытия ипотечного договора, когда будет выплачена вся сумма за приобретенную квартиру или дом. Такой вариант напоминает лизинг недвижимости.

Первоначальный взнос, который необходимо внести, можно взять из собственных накоплений заемщика, а можно воспользоваться вариантами покупки без первоначального капитала.

Чтобы купить квартиру в столице без первого взноса, заемщик должен иметь высокий доход и исключительную кредитную историю. Эти факты определяют кредитоспособность клиента банка.

Также можно купить квартиру в столице без первого взноса на следующих условиях:

рассрочка от 60 до 180 месяцев;
отсутствие справки о доходах;
минимальный пакет документов для заемщика.

Все эти критерии позволят потенциальному покупателю купить квартиру в рассрочку в Москве.

Срок кредитования

Для приобретения квартиры в Центральном федеральном округе, а также в Москве или Подмосковье, без первого взноса, клиент банка должен определиться с оптимальным сроком кредитования.

Периоды кредитования варьируются от 1 года до 35 лет. Наиболее востребованные сроки, на которые банки дают ипотеку или рассрочку на недвижимость, следующие:

Рассрочка на 5 лет. Необходимо иметь достаточный и стабильный доход. Так как срок кредитования небольшой, ежемесячные платежи будут значительными, что, безусловно, скажется на бюджете заемщика.
Рассрочка на 10 лет. Надо также иметь постоянный заработок и хорошую кредитную историю.
Рассрочка на 15 и 20 лет является самой распространенной. При таком кредитовании ежемесячный платеж не вызывает особых затруднений даже у заемщика со средними доходами.

Краткие выводы

Итак, чтобы приобрести квартиру в ипотеку или рассрочку без первого взноса необходимо соблюдать следующие условия:

Цена покупаемой квартиры в реальности должна быть меньше оценочной стоимости.
Доходы покупателя должны быть высокими, а кредитная история – хорошей или даже безупречной.

Можно воспользоваться следующими видами услуг банков для приобретения квартиры в ипотеку без первого взноса: