Как оформить ипотеку на новостройку в Москве?
Прежде чем покупать жилье в новом доме с использованием ипотеки, неплохо было бы ознакомиться с некоторыми советами экспертов рынка недвижимости.
Некоторые нюансы
Определившись с банком, в котором планируется оформление ипотечного кредита, обязательно посетите его ближайший офис с целью уточнения информации о застройщиках, аккредитованных данным финансовым учреждением.
Необходимость этого действия связана с тем, что многие банки не выдают кредиты на покупку жилой недвижимости у тех застройщиков, к которым у них низкий процент доверия. Затем покупателю следует выбрать и забронировать понравившуюся квартиру в строящемся или в уже построенном доме. Бронь лучше закрепить договором.
В обязательном порядке в нем должны быть указаны все существенные характеристики приобретаемого жилья, срок выкупа покупателем объекта, существенные условия покупки. К таким условиям относятся полная стоимость конкретного жилого помещения, величина задатка или предоплаты, а также юридические последствия отказа от сделки.
Для оформления предварительного договора купли-продажи, который и будет являться документом, подтверждающим бронь на квартиру, понадобится не только паспорт, но и деньги для внесения задатка. Застройщик вправе самостоятельно устанавливать размер авансового платежа за продаваемый им объект недвижимости.
Как правило, эта сумма не превышает 10% от общей стоимости квартиры. При подписании договора стоит уделить пристальное внимание тому, учитывается ли авансовый платеж в счет уплаты по общему долгу, или он является лишь платежом за бронь приобретаемого имущества.
После того, как с застройщиком будут согласованы все детали сделки, можно обращаться в кредитное учреждение для оформления ипотечного займа. Российские банки, как правило, требуют для этого стандартный пакет документов: паспорт, заявление заемщика, согласие поручителя, справка 2-НДФЛ обо всех доходах, документы на покупаемую квартиру.
Если заемщик решит в качестве залога использовать не приобретаемую недвижимость, а любую другую, имеющуюся у него в собственности, то понадобятся и документы на закладываемый объект.
Ожидание ответа от банка не должно занять более одной недели. Если заявка на выдачу кредита будет одобрена, покупатель должен подписать с банком кредитный договор, а с застройщиком договор купли-продажи.
Кто может быть покупателем?
Подавляющее число кредитных организаций предъявляют к потенциальным заемщикам одинаковые требования. Купить квартиру в новостройке в ипотеку может только гражданин России, достигший возраста 21 года.
На момент погашения кредита его возраст не может превышать 65 лет. Кредит не выдадут при отсутствии постоянного места работы и в том случае, если в течение последних трех месяцев имела место смена рабочего места. Если место прописки заемщика не совпадает с местом расположения приобретаемого жилья, банки придираться не будут.
Существенным условием, влияющим на ответ банка, будет постоянный доход заемщика. Ежемесячный платеж по ипотеке не может быть выше, чем 40% от величины заработка за этот же период. Вряд ли стоит ждать одобрение ипотечного займа, если у заемщика плохая кредитная история.
В случаях, когда кредит берется на покупку квартиры в строящемся жилом доме, из-за того, что объект еще не введен в эксплуатацию, приобретаемое жилье не может являться предметом залога.
Для обеспечения своих интересов банк берет в залог имущественные права требования заемщика на квартиру, а также может потребоваться поручение как минимум двух граждан. Только после завершения строительных работ и передачи квартиры во владение покупателю, предметом залога станет жилое помещение.
Дополнительные траты
При оформлении покупки квартиры в новостройке с использованием кредитных средств надо рассчитывать на то, что дополнительные расходы неизбежны. Как правило, они составляют 2-10% от цены покупаемого жилого помещения.
Многие банков берут со своих заемщиков 1% от суммы займа только за то, что согласилась на кредитование. С каждого миллиона рублей от стоимости жилья придется заплатить минимум по 10 тысяч.
Если скрытые комиссии есть не в каждом банке, то вот страховка обязательна для каждого заемщика. Если квартира приобретается в строящемся доме, то покупатель страхует финансовые риски от того, что дом не будет сдан в эксплуатацию.
После завершения строительных работ уже надо будет страховать купленную квартиру. Помимо этого, банки настаивают на страховании жизни, здоровья и трудоспособности покупателя. В некоторых случаях может понадобиться титульное страхование, при котором объектом страхования является право собственности на приобретаемый объект.
На страховку придется потратить 1% от заемных средств. Если покупатель откажется от страхования, банк вправе отказать в выдаче кредита или поднять кредитную ставку на несколько процентов.
Регистрация перехода права собственности и залога в Росреестре не обходится без обязательных пошлин. За то, чтобы внести имя покупателя в государственный реестр прав, надо будет заплатить 2 тысячи рублей. К этой сумме может добавиться плата за составление договора купли-продажи, расходы на услуги нотариальной конторы при получении согласия супругов или доверенности.
Сам договор купли-продажи необязательно заверять у нотариуса, достаточно будет простой письменной формы. Но, если одной из сторон будет необходим именно нотариальный договор, то за это придется заплатить еще 1% от суммы сделки в качестве пошлины за услуги нотариуса.
Перед тем, как начать оформление сделки, необходимо учесть все возможные дополнительные расходы, чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию. Обязательно надо удостовериться в том, что регулярные платежи по ипотеке и страховке будут посильными для заемщика и его семьи.
Документы для оформления ипотеки на новостройку
Застройщик обязан предоставить покупателю и банку такой пакет документов:
- Документы о правах застройщика на участок земли, расположенный под строящимся домом (договор аренды, договор о покупке земли или иные);
- Разрешение на строительство, полученное у муниципальных органов власти;
- Поэтажный план новостройки и строительные декларации;
- Инвестиционный контракт
От заемщика банку потребуются такие документы:
- Паспорт гражданина РФ;
- Документы с основного места работы, подтверждающие стаж и стабильный доход (справка о доходах 2-НДФЛ и копия трудовой);
- Предварительный договор купли-продажи или договор о долевом строительстве;
- Если предметом залога будет другая недвижимость, то потребуются и документы на нее.
Сегодня нет никаких проблем в получении ипотечного кредита для покупки квартиры в строящемся жилом доме. Действующее законодательство за последние годы претерпело массу изменений, которые обезопасили как покупателей, так и банки от возможных финансовых потерь.
Все больше обязательств возлагается на застройщиков с целью их фильтрации на строительном рынке. Неблагонадежные компании или мошенники быстро прекращают свою деятельность.
И в заключение предлагаем ознакомиться еще с некоторыми нюансами покупки квартиры в новостройки в Москве:
