Договор задатка при покупке квартиры: описание, особенности составления

Приобретение недвижимости всегда сопровождается определенными особенностями и действиями. Подготовка необходимых документов, поиски хорошего нотариуса и оформление договора задатка. Задаток представляет собой такой термин, который с юридической точки зрения не совпадает по смыслу с бытовым значением.

Термин «задаток» довольно часто используют в качестве определения для передачи частичного платежа за определенный товар или услугу. После того, как какой-либо товар был передан, то далее должен следовать полный расчет. А что будет с задатком, если передача товара так и не состоится? Его будет необходимо вернуть? На самом деле, все достаточно сложно. Операция, о которой шла речь, называется аванс. В то время, как задаток представляет собой не просто часть суммы, а еще и возможность привить определенные обязательства сторонам. Соответственно, при нарушении таковых обязательств и последствия будут несколько иными.

Оформление задатка при приобретении квартиры является достаточно популярным процессом, что обуславливается многими причинами. В первую очередь его проведения является удобным действием для всех сторон. Так как клиент, который передал задаток продавцу, становиться более уверенным, так объект недвижимости, пришедшийся по душе, уже фактически принадлежит ему. В свою очередь продавец, еще собственно ничего не продавший, получил определённую сумму и уверен, что клиент уже не откажется.

На сегодняшний день большая часть сделок при продаже квартир сопровождается внесением задатка. Продавцы желают быть уверенными, что сделка состоится и при этом до подписания договора не изменится сумма продажи.

Что такое задаток с правовой точки зрения

Задаток представляет собой денежную сумму, выделяющуюся для кредитора должником, которая входит в сумму, которая причитается кредитору согласно условиям договора и принуждает к выполнению определенных обязательств. В том случае, когда сумма не установлена в счет причитающихся платежей с должника, ее называют авансом. Если исполнение обязательств не было соблюдено в результате действий должника, кредитор имеет право задаток не возвращать. И наоборот, если в несоблюдении обязательств виноват кредитор, ему предстоит вернуть сумму задатка в полном объеме, а в некоторых случаях в двух кратном размере. Кроме того, если обязательства были прекращены к моменту его выполнения сумму задатка необходимо вернуть.

Как проводится задаток в агентстве недвижимости

При приобретении квартиры или любой другой недвижимости оформление задатка является обязательной процедурой. Приобретая квартиру не оформляя задаток, это в любом случае нарушение собственной безопасности. Но только в том случае, если он был проведен в соответствии с существующими правилами. Очень часто случается, что сумма, полученная в качестве задатка, остается на хранении в агентстве недвижимости. Оформляя задаток, передача собственнику объекта недвижимости этой суммы на руки считается грубой ошибкой, если:

Отсутствует оригинал документа, подтверждающий право собственности на объект;
Отсутствует один или несколько собственников, которые необходимы для подписания договора. При этом необходимо помнить, что если объект недвижимости был приобретен в браке, то оба супруга являются собственниками, даже если в правоустанавливающем договоре не фигурирует данные второго;
Если на объекте есть перепланировка, но она не узаконена;
Если по адресу объекта присутствую зарегистрированные лица, не являющиеся собственниками;
В том случае, когда объект сдан в аренду третьему лицу, что подтверждается заключенным договором аренды.

В большей части агентств недвижимости, после того, как был найден клиент на покупку квартиры, сделка по продаже осуществляется по однотипной схеме:

Стороны между собой заключают договор о задатке по образцу;
Поле чего происходит передачи денежных средств в виде задатка либо на руки продавцу, либо агентству на временное хранение;
Затем оформляются все необходимые документы для проведения сделки у нотариуса (а именно документы с БТИ, справки с коммунальных служб, правка с ЖЭКу о количестве прописанных, экспертная оценка);
Проведение сделки у нотариуса, заключения договора о продаже квартиры и полный расчет.

В виду этого всего, большое значение имеет оформление самого задатка, который является своего рода подтверждением намерений покупателя приобрести именно данный объект недвижимости, что в свою очередь гарантирует агентству недвижимости получение своих комиссионных.

Зачастую, агентства имеют свои разработанные договора задатка, которые определяют обязательства сторон.

Обязательства, которые прописываются в договоре задатка:

Стороны обязуются заключить договор о продаже квартиры до определенного срока;
Продавец обязуется передать объект недвижимости покупателю в определенном состоянии;
Указываются, обязанности сторон по оплате расходов по сделке и оформлении документов;
Продавца обязуют выписаться по данному адресу.

Если обязанности такого договора были нарушены или не соблюдены по вине покупателя, то переданная сумма остается у продавца. Если ситуация повторится с точностью до наоборот, то продавец возвращает полученный задаток в двойном размере. Данные условия обговариваются индивидуально в каждом агентстве и при желании такие пункты исключают из договора задатка.

Где можно оформить договор задатка

Как уже было сказано, при сотрудничестве с агентством недвижимости, при продаже квартиры договор заключается в любом случае. Однако такой договор нельзя рассматривать в качестве полноценного документа, имеющего юридическую силу. Договора, заключающиеся в таких организациях рассчитаны больше на сознательность людей и все-таки при наличии документа, каждый человек чувствует некую обязанность. Договор задатка, заключенный в агентстве обычно имеет печать данной организации и росписи двух сторон, покупателя и продавца. Но при этом, чтобы такой документ обладал полной юридической силой, его необходимо заверить у нотариуса, что в целом немного проблематично. Нотариусы редко занимаются подобными процедурами, однако все же можно найти хорошего нотариуса, который сможет заверить такой документ. При этом возникает не большая сложность, ведь зачастую нотариусы заверяют только свои договора задатка, а за заверку такого договора, составленного в агентстве недвижимости, они не берутся. Если удастся найти нотариуса, который согласится заверить подобный документ, это можно считать особой удачей. Конечно, можно обойти агентство и позволить нотариусу предложить свой вариант договора задатка. Либо же провести это все с поддержкой агентства. В таких случаях необходимо действовать так, чтобы полностью себя обезопасить. Несмотря на все, учитывая судебные практики, обычный договор задатка, составленный агентством, без нотариального заверения считался при возникновении конфликтных ситуаций в суде весомым документом. Такой договор смог помочь выиграть большое количество дел, связанных с возвращением суммы по задатку. Поэтому заверять у нотариуса его необходимо только в том случае, когда покупатели действительно кажутся сомнительными и существует вероятность, что могут возникнуть проблемы. В связи с вышесказанным, договор задатка следует составлять у нотариуса или в агентстве. В этом случае вам не нужно будет скачивать в Интернете образцы таких договоров – опытный специалист сам предоставит вам все необходимое.

Что необходимо для заключения договора задатка?

Для того чтобы заключить типовой договор задатка, неважно в агентстве недвижимости или у нотариуса потребуются определенные документы, без которых заключить его будет невозможно.

Список необходимых документов для оформления договора:

Оригиналы и ксерокопии паспортов и индикационных кодов, как покупателей, так и продавцов;
Документы на объект недвижимости, правоустанавливающий документ, инвентаризационное дело и экспертная оценка.

Данные документы необходимые для указания данных в договоре о конкретном объекте недвижимости с указанием данных обеих сторон. При этом необходимо, чтобы в договоре задатка была четко прописана передаваемая сумма, общая стоимость квартиры, а также остаточная сумма. Остаточная сумма, это стоимость квартиры за вычетом самого задатка. Ее необходимо обязательно указывать в договоре, чтобы на сделке у нотариуса потом не возникало дополнительных вопросов.

Как уже говорилось ранее, составление договора задатка при продаже или покупке квартиры является обязательной процедурой, которая способна обезопасить, как покупателя, так и продавца с разных сторон.

Договор задатка на специальном бланке необходим для того чтобы каждая из сторон имела определенные обязательства и в соответствии с договором выполняла их. К тому же оформление задатка практически на сто процентов гарантирует проведение сделки. Поэтому продавец уверен, что продаст свою квартиру, а покупатель уверен, что продавец не передумает, и он сможет приобрести конкретный объект недвижимости. Категорически не рекомендуется оформлять подобные договора и проводить задаток самостоятельно.

Расписка от руки, практически не имеет никакой силы и вряд ли на нее можно опереться в случае непредвиденных ситуаций. Другое дело, договор определенной формы, заверенный нотариусом, который гарантирует сторонам полную безопасность, так как такой документ обладает юридической силой. Поэтому при продаже квартиры особое внимание необходимо уделить именно оформлению задатка. Только так можно обезопасить себя от всевозможных сложностей и не приятных ситуаций.