• Сдача

Суть налога на коммерческую недвижимость

 

 

С 2016 года действуют новые правила налогообложения в нашей стране. В частности отменена общая налоговая ставка для всех категорий недвижимости.

 

Имущество, относящееся к коммерческой категории, после нововведений облагается самой высокой ставкой, существующей на сегодняшний день. Поэтому, перед покупкой такой недвижимости имеет смысл прикинуть предстоящие расходы.

 

Налоговый платёж возрастёт ещё и по той причине, что вместо инвентарной стоимости объекта для налоговой базы теперь будут брать кадастровую. Зачастую кадастровая стоимость недвижимости гораздо выше рыночной стоимости, а уж инвентарной тем более.

 

Особенность расчёта кадастровой стоимости заключается в том, что при её определении никогда не учитываются индивидуальные особенности кафе, офиса, ресторана, магазина или склада. Внимание оценщиков направлено лишь на площадь здания, строения или помещения, его назначение и среднюю стоимость подобной недвижимости в этом же районе.

 

Определение

 

Для начала налогоплательщику необходимо понять какие объекты недвижимости относятся к коммерческим. Это объекты нежилого фонда, от эксплуатации которых владелец получает прибыль. Если конкретнее, то это всевозможные торговые комплексы, магазины, офисные и административные здания, складские и подсобные помещения, а также вспомогательные постройки.

 

На сегодняшний день существуют следующие виды коммерческой недвижимости:


 

Актуальные ставки

 

На сегодняшний день коммерческая недвижимость облагается ставкой в два процента от её кадастровой стоимости. Но региональные власти наделены полномочиями снижать ставку на несколько десятых процента. Поэтому в регионах эта ставка различна, но в большинстве субъектов она установлена на максимальном уровне.

 

 

Для того, чтобы узнать какую сумму придётся уплатить в бюджет, надо выяснить величину кадастровой стоимости имущества. Сделать это можно обратившись в ближайший офис Кадастровой палаты или в Многофункциональный центр, которые есть сейчас практически в каждом районе.

 

Если кадастровая стоимость кажется собственнику недвижимости неоправданно преувеличенной, то имеет смысл тут же подать заявление на её перерасчёт, не забудьте к заявлению приложить доказательство того, что оценка была произведена необъективно. Можно также заказать независимую экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимости, и с её результатами обратиться в суд.

 

Причём представители федеральной власти отмечают, что введение изменений по налогообложению имущества связано не с желанием получить в казну как можно больший доход от имущественных налогов, а с необходимостью наведения порядка.

 

Ведь ранее, когда расчёт налогового бремени производился на основе инвентаризационной или балансовой стоимости, владельцы коммерческих объектов, расположенных на окраине городов, платили гораздо меньший налог, чем, скажем, владельцы магазинов и кафе, расположенных в престижной исторической части населённого пункта.

 

Большинство бизнесменов напротив полагают, что необходимость вносить регулярные платежи за владение бизнес объектами ляжет на них непосильным грузом, и велика будет вероятность того, что многие представители малого и среднего бизнеса будут вынуждены приостановить работу и в срочном порядке избавляться от собственности. Многие также недовольны результатами кадастровой оценки, ссылаясь на то, что она была проведена слишком поверхностно.

 

Льготами на уплату любого налога на недвижимость, будь то жилая или коммерческая, наделены некоторые категории граждан. От налогового бремени освобождены следующие физические лица:

 

  • Ветераны войны.

 

  • Участники любых боевых действий.

 

  • Инвалиды I и II группы, инвалиды детства.

 

Не платить налог на офис или магазин могут индивидуальные предприниматели, которые расчёты ведут по упрощённой системе. Но обязательным условием является использование в коммерческой деятельности этого имущества и обложение единым налогом доходов от деятельности предпринимателя.

 

Юридические лица, которые уплачивают налоги с прибыли своей деятельности, должны платить налог на коммерческую недвижимость на общих основаниях. Кроме того, они уже не смогут, как прежде, для налоговой базы использовать балансовую стоимость имущества, только кадастровую стоимость.

 

 

 

Кто может законно не уплачивать

 

Органы власти субъектов Российской Федерации могут на законных основаниях дополнить список коммерческих недвижимых объектов, собственники которых полностью освобождаются от уплаты налогов на имущество, либо в одностороннем порядке из этого списка изъять некоторые объекты.

 

Владельцы объектов недвижимости, которые используются для ведения медицинской, научной или образовательной деятельности, имеют существенный дисконт при расчете налога. Оплатить таким предприятиям придётся всего лишь четверть от насчитанной суммы.

 

От налогового бремени полностью избавлены следующие организации:

 

  • Религиозные организации.

 

  • Культурные объекты.

 

  • Бюджетные учреждения.

 

  • Предприятия транспорта (в том числе метрополитена).

 

  • Объекты оборонного комплекса.

 

  • Хранилища радиоактивных материалов.

 

  • Общества и союзы инвалидов.

 

  • Предприятия, которые трудоустраивают к себе инвалидов.

 

  • Организации, занимающиеся подготовкой к чемпионату по футболу 2018 года.

 

Ставка при продаже объекта

 

Налог, подлежащий уплате в бюджет после заключения сделки о продаже бизнес имущества, рассчитывается с учётом следующих факторов:

 

  • Кем является продавец – индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо

 

  • Система налогообложения, по которой работает продавец.

 

  • Как долго собственник владел имуществом.

 

  • Использовалось ли продаваемое имущество в коммерческих целях. Если да, то уплачивался ли налог на доходы?

 

  • Подтверждённый факт расходов при приобретении продаваемого имущества.

 

Налоговой базой для исчисления платежа в государственную казну с продажи будет кадастровая стоимость недвижимости. Если она не установлена, то в расчёт берётся цена имущества по договору продажи. Стандартная налоговая ставка – 13%. Нерезидентам РФ установлена ставка в 30%.

 

Как можно сэкономить при продаже?

 

Для того чтобы не пришлось платить налог после отчуждения имущества, приобретённого после 2016 года, необходимо быть его собственником как минимум на протяжении пяти последних лет. Для имущества, принятого во владение ранее 2016 года, действуют старые правила. Согласно прежнему порядку расчёта налога с продажи, достаточно было владеть недвижимости не менее трёх лет.

 

 

 

С 2016 года от налога также освобождаются собственники помещений, которые владели ими хотя бы три года, но при этом:

 

  • Получили имущество в дар от родственника.

 

  • Коммерческая недвижимость была унаследована.

 

  • Отчуждаемая недвижимость была в своё время приватизирована продавцом.

 

Продавец также имеет возможность воспользоваться своим правом на налоговый вычет, который составит не более 250 тысяч рублей.

 

Подробности расчёта налога с продажи

 

Если в договоре продажи имущества на стороне продавца выступает обычный граждан, являющийся физическим лицом, то к нему применяется стандартная ставка на доходы (НДФЛ), которая составляет 13% от суммы, указанной в договоре продажи. Если продавец – нерезидент РФ, то для него ставка выше – 30%.

 

Индивидуальные предприниматели, работающие по упрощённой системе, освобождены от обязанности уплаты налога с продажи, они в обязательном порядке уплачивают только единый налог.

 

Если недвижимость находилась в собственности ИП и использовалась в процессе ведения им предпринимательской деятельности, доходы от которой облагались налогом, то и тут действует льгота.

 

Организации, продавшие своё имущество, в обязательном порядке должны отчитаться перед Налоговой инспекцией о сумме, указанной в договоре продажи. Она пойдёт в учёт облагаемых налогом доходов предприятия.

 

Как законными способами снизить платёж с продажи

 

Во-первых, есть смысл дождаться минимального срока владения коммерческим объектом. Как правило, это пять лет, но в некоторых случаях достаточно будет и трёх лет. Но, если заключение сделки продажи не терпит отлагательств, то можно минимизировать налоговые платежи следующим образом.

 

Если имущество приобреталось на возмездной основе, то можно в новом договоре купли-продажи указать продажную стоимость равной той, за которую объект в своё время приобретался. Например, покупали офис за три миллиона, в случае скорой продажи продавайте его за эту же сумму.

 

Доход от сделки получится нулевым и платить ничего не придётся. Но в этом случае понадобится согласие покупателя на то, чтобы в договоре указать заниженную цену, не все на это пойдут. Да и уровень доверия между сторонами сделки должен быть высоким.

 

 

Органы государственной власти нашей страны прекрасно понимают, что теневые сделки будут резко набирать обороты в связи с нововведениями в налоговом законодательстве, поэтому решили ввести еще одну существенную поправку. Теперь, если в документе о продаже имущества указана сумма, уплачиваемая покупателем, которая меньше на 30% кадастровой стоимости объекта, то платёж в казну будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

 

Индивидуальные предприниматели могут существенно сэкономить на налоге от продажи, если вместо договора продажи оформят договор аренды коммерческого имущества. Уплатить придётся всего 6% от суммы арендных платежей, вместо 13% от прибыли с продажи. Но этот вариант тоже не всем может подойти.

 

Организации, активно ведущие свою коммерческую деятельность, могут в течение одного налогового периода заключить две сделки. При этом одна сделка будет по продаже бизнес объекта, а вторая по приобретению другого имущества или иных активов. Это позволит уровнять доходы и расходы юридического лица, что позволит уменьшить налоговый платёж с продажи собственности или вовсе избавит от налогового бремени.

 

На что стоит обратить особое внимание

 

Нередкими бывают случаи, когда из налоговой инспекции собственнику не приходят уведомления о необходимости уплатить налог. Зачастую это связано с тем, что данные из Росреестра с указанием всех собственников недвижимости несвоевременно поступают в налоговые органы.

 

По новым правилам, обязанность узнавать о необходимости уплачивать налоги за имущество возлагается на её владельцев. При этом имеет смысл как можно скорее заняться этим вопросом, так как те, кто годами избегал вносить в казну платежи, будут вынуждены оплатить все начисленные за последние три года налоги и штраф в размере 20% от суммы платежа.

 

Поэтому, если налоговая инспекция не уведомила бизнесмена о размере налогового платежа за предшествующий налоговый период, необходимо самостоятельно обратиться в инспекцию за расчётом платежа. При этом необходимо регулярно сдавать поквартальные промежуточные отчёты и итоговую годовую декларацию.


Почитайте другие полезные статьи