Перепланировка квартиры: что можно делать, а что нельзя?
Изменение внутреннего пространства помещения посредством переноса стен или изменения их конструкции, смена местоположения дверных и оконных проёмов называется перепланировкой. Целью перепланировки, как правило, является увеличение полезной площади помещения, а также переоборудование пространства с учётом индивидуальных потребностей собственника.
Именно перепланировка позволяет оптимизировать пространство внутри помещения и задействовать каждый квадратный метр. Но, перед тем как приступить к переоборудованию квартиры или офиса, необходимо оценить все возможные негативные последствия, в том числе риски, связанные с переносом стен или демонтажом перекрытий. Также имеет смысл предварительно ознакомиться с положениями, закреплёнными в законодательстве по этому вопросу.
Для чего не нужно разрешение?
Не потребуется заранее получать разрешение на переоборудование внутреннего пространства помещения в следующих случаях:
- Монтаж и демонтаж внутренней отделки во время косметического ремонта;
- Любые манипуляции со встроенной мебелью – полками, шкафами, антресолями;
- Обновление инженерного оборудования;
- Замена электрической или газовой кухонной плиты, не подразумевающая перенос её в другое помещение;
- Работы по установке и замене устройств, находящихся за пределами помещения – антенны, кондиционеры так далее;
- Монтаж раздвижных дверей;
- Облагораживание лоджий и балконов;
- Смена отопительных приборов.
Есть также ряд изменений во внутреннем обустройстве помещения, при которых нужно уведомить уполномоченные органы уже после окончания работ.
Сделать это нужно так: собственник имущества должен обратиться в соответствующий орган с заявлением о необходимости принятия и учёта всех произведённых изменений специальной комиссией.
После обращения собственника уполномоченный орган поручает жилищной инспекции принять работы по переобустройству помещения. Такая схема возможна только в следующих случаях:
- Элементы сантехники изменили местоположение, не покинув предела кухни или санузла;
- Обустройство или ликвидация проёмов в не несущих стенах;
- Остекление балконных конструкций;
- Тамбур, без увеличения его площади, был совмещён с помещением;
- Монтаж дополнительных перегородок, не влекущих нагрузки на перекрытия;
- Демонтаж не несущих перегородок.
Перепланировки, которые, так или иначе, касаются несущих конструкций и перекрытий, а также коммуникаций многоквартирного дома требуют обязательного предварительного согласования. Согласовать надо будет следующие работы:
- Влекущие изменение архитектурного облика фасада;
- Любые манипуляции с газовыми сетями;
- Изменение местоположения санузлов;
- Изменение конструкции пола.
Что запрещено
О правилах и запретах нам расскажут в следующем видео:
Действующее законодательство накладывает запрет на любые работы, влекущие за собой:
- Возникновение препятствий для эксплуатации общедомового имущества, в том числе коммуникаций;
- Утрату переоборудованного или иных прилегающих к нему помещений;
- Появление риска обрушения здания из-за работ, связанных с несущими конструкциями;
- Затруднения вентиляции воздуха в многоквартирном доме;
- Чрезмерные нагрузки на несущие конструкции;
- Изменения внутреннего обустройства помещения, состоящего на учёте ведомств, связанных с гражданской обороной.
Не удастся реализовать идеи по перепланировке квартиры в панельном доме, если планируются:
- Устройство ниш и дополнительных проёмов;
- Работы, так или иначе влияющие на прочность швов дома.
Будьте готовы провести дополнительную экспертизу, если не планируете заранее составлять проект перепланировки
Есть также дополнительные ограничения на проведение работ по переоборудованию помещения:
- Работы не могут быть произведены, если хотя бы один совершеннолетний собственник квартиры не даст на это согласие;
- Запрещено проводить любые работы, влекущие за собой нарушения санитарных, строительных или технических предписаний;
- Недопустимы работы, после проведения которых есть риск изменений фасада дома;
- Перепланировка невозможна, если жилой дом, в котором расположено помещение, признано находящимся в аварийном состоянии;
- Под строгим запретом находится самостоятельная установка козырьков, эркеров, балконов, если предварительно на это не получено разрешение;
В случаях, когда нет прямого запрета на проведение мероприятий по перепланировке, имеет смысл заранее изучить список документов, которые понадобятся для оформления и учёта изменений.
Самостоятельное оформление
Для тех владельцев жилых помещений, кто ещё только планирует перепланировку, не затрагивающую при этом несущие стены и не влекущую перемену в назначении помещения, необходимо подготовить проект планируемых изменений.
Выполнить проект можно самостоятельно, или обратившись в специализированную службу. В любом случае, план перепланировки должен получить официальное одобрение в санитарно-эпидемиологической службе, пожарном надзоре и в муниципальном органе власти, занимающимся вопросами городской архитектуры.
Если переоборудование квартиры подразумевает манипуляции с капитальными стенами, оформление необходимых документов будет иметь некоторые сложности.
В любом случае, придётся пройти все три этапа при перепланировке квартиры:
- Согласовать проект перепланировки в жилищной инспекции и получить официальное разрешение на проведение работ;
- Осуществить все действия по реорганизации пространства в помещении;
- Получить акт приёма проделанных работ у специальной жилищной комиссии.
Если же изначально был нарушен порядок законного оформления переобустройства квартиры, и проект не составлялся, а план работ не согласовывался с уполномоченным органом, собственника жилья ждут проблемы при любой попытке заключить сделку по отчуждению помещения. Особенно это касается тех объектов недвижимости, в которых при проведении ремонтных работ были затронуты несущие конструкции. Так как любой здравомыслящий приобретатель понимает, что все последствия незаконной перепланировки лягут на его плечи.
Любые сделки с недвижимостью, в ходе перепланировки которых, так или иначе, была изменена площадь помещения, будут считаться незаконными. Так как Росреестр может зарегистрировать договор перехода права только с тем объектом, который указан в технической документации, а фактически этот объект перестал существовать, так как, по сути, появилась новая квартира с изменённой площадью и новыми характеристиками.
Если возникнет соблазн ввести покупателя в заблуждение, не рассказав ему о факте проведения перепланировки, проблемы могут быть очень серьёзными. Минимальным ущербом станет отказ от сделки, если всё-таки до момента регистрации приобретатель узнает об изменениях объекта, так есть риск потерять только своё время. А вот если о перепланировке новый собственник узнает уже после оформления сделки, то он имеет полное право подать исковое заявление в суд, оспорив не только сделку, но и взыскав приличную сумму за моральный ущерб. Штрафа в этом случае избежать также не удастся.
В любом случае, проще всего для собственника квартиры, затеявшего её переоборудование, будет получить разрешительную документацию на проведение монтажных и демонтажных работ.
Иначе могут ждать следующие последствия:
- Государственные органы власти имеют полное право обязать собственника вернуть квартиру в исходное состояние, иначе недвижимость будет изъята и реализована посредством проведения аукциона;
- Продать квартиру получится только по минимальной рыночной цене, несмотря на высокие затраты при проведении перепланировки. Вдобавок ко всему, если покупатель решит приобрести жильё с использованием заёмных средств, ни один банк не даст разрешение на проведение сделки;
- Возникнут проблемы с оформлением наследства на такую квартиру, так как нотариус может обнаружить несоответствие между технической документацией на имущество и фактическим состоянием помещения;
- В случаях, когда право собственности не оформлено надлежащим образом в ходе приватизации, а квартира ещё находится в собственности муниципального образования, владельцам недвижимости не получится зарегистрировать право на жильё.
Но даже в тех случаях, когда перепланировка была проведена без оформления разрешительной документации, есть возможность её всё-таки узаконить и оформить должным образом. Для этого необходимо получить консультацию в жилищной инспекции, где обязательно нужно будет представить техническую документацию, отражающую исходное состояние квартиры – план на этаже, расположение комнат и вспомогательных помещений.
Укажите специалисту жилищному инспектору на то, какие именно изменения были произведены. Если технической документации на руках нет, можно обратиться в БТИ, где после выезда на объект и проведения всех соответствующих замеров, специалисты выдадут техническую информацию уже с новыми характеристиками.
Если представители жилищной инспекции посчитают узаконить перепланировку в административном порядке, то для этого владельцу недвижимости придётся предоставить следующий пакет документов:
- Заявление об учёте изменившихся характеристик объекта;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Согласие каждого сособственника на проведение работ по переоборудованию помещения;
- Техническая документация на квартиру, полученная в БТИ;
- Проектная документация переоборудованного помещения;
- Договор со строительной фирмой, выполнившей все монтажные и демонтажные работы;
Если в жилищной инспекции откажутся оформить перепланировку без предварительного согласования в административном порядке, придётся подавать исковое заявление в суд.
Но к судебному заседанию нужно будет подготовить доказательства того, что переоборудование помещения соответствует строительным нормам, а права третьих лиц (сособственников, соседей по дому) не были нарушены. Помимо представления перечисленных доказательств, в суде понадобятся следующие документы:
- Исковое заявление с просьбой разрешить сохранить квартиру в переоборудованном состоянии;
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Техническую документацию из БТИ;
- Документы, описывающие характер проведённых работ;
- Договор со строительной фирмой, проводившей работы по перепланировке;
- Официальные разрешения на эксплуатацию помещения, полученные от санитарно-эпидемиологической службы, Роспотребнадзора и органов пожарного надзора.
За месяц до заседания суд известит истца о необходимости явиться на слушание дела. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если явиться в назначенное время лично. Если иск будет удовлетворён, то как можно скорее надо будет оформить перепланировку, предоставив в БТИ копию решения суда.
Но даже обращение с иском в суд не поможет оформить нелегальную перепланировку квартиры, если имели место:
- Переоборудование санузла под жилое помещение;
- Удаление балкона;
- Перенос отопительных коммуникаций на лоджию или балкон;
- Вертикальное совмещение двух квартир, сопровождаемое демонтажом межэтажных перекрытий;
- Нарушение звукоизоляции пола;
- Нарушение проходимости вентиляционных отверстий;
- Обустройство погреба в квартире, расположенной на первом этаже, путём пристроя вспомогательного помещения.
В перечисленных случаях суд обяжет вернуть квартиру в исходное состояние.
Стоимость
Собственников помещений, которые произвели все работы или только хотят сделать перепланировку, также волнует размер предстоящих затрат на легализацию переоборудования помещения.
На этот вопрос нет однозначного ответа, так как конечная стоимость будет зависеть от технических характеристик квартиры, её месторасположения, сложности перепланировки. Помимо прочего имеет значение и способ оформления – в административном или судебном порядке, так как разбирательство в суде неизбежно влечёт за собой дополнительные расходы.
Если решение данного вопроса собственник решит переложить на плечи компании, специализирующейся на вопросах оформления перепланировки, то можно попрощаться как минимум с полусотней тысяч рублей, именно от этой отметки стартуют гонорары специалистов рынка недвижимости.
